Зарегистрироваться /

Вадим Непоседов: «Отечественным застройщикам есть чему поучиться…»

О национальных особенностях жилищного строительства

Подавляющему большинству украинцев неизвестно значение слова «девелопмент». Также немногие знают, кто такие девелоперы и что они делают. А между тем, заявив о себе сначала на рынке коммерческой недвижимости, девелоперские компании играют все более заметную роль в сфере жилищного строительства. О специфике их работы в наших условиях корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал гендиректор консалтинговой группы «Украинская Торговая Гильдия» Вадим НЕПОСЕДОВ…

«На рынке нет жилых домов, которые не продаются…»

— Начнем с азов. Итак, что же такое девелопмент?

— Если коротко, девелопмент – это процесс реализации проекта. Потому все те, кто занимается строительством, априори являются девелоперами. У нас пока не практикуется весьма распространенная на Западе схема девелопмента, когда инвесторы не принимают непосредственного участия в процессе создания проекта и ограничиваются перечислением денег профессиональному девелоперу, который, собственно, и занимается всем от начала до конца. Так что, в принципе, любой заказчик, обратившийся в проектную организацию и заключивший договор с генеральным подрядчиком, автоматически становится у нас девелопером своего проекта. Но чаще всего девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и руководят данным процессом.

— Значит, девелоперские компании — это и есть застройщики…

— Точнее сказать, девелопер – это тот, кто возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта...

— Много ли компаний-девелоперов активно работает нынче на отечественном рынке жилья?

Основных игроков где-то два с половиной десятка. На первых ролях здесь столичные компании. Хотя есть серьезные фирмы и в регионах. Обычно они работают в крупнейших городах страны, областных центрах.

— Это украинские компании?

— Да, исключительно украинские.

— А почему не представлены иностранцы?

— Дело в том, что, в принципе, в западных странах понятие «коммерческая недвижимость» не включает в себя жилье, поскольку на нем зарабатываются деньги единоразово. По этой причине жилье не является предметом заинтересованности иностранных компаний, которые ориентированы на создание капиталоемких объектов коммерческой недвижимости, способных приносить стабильно высокий доход на протяжении длительного периода времени. Зарубежные инвестиционные фонды и банки не ищут в Украине проекты, связанные с жилищным строительством.

А вот в нашей стране в силу ряда причин нынче сложилась поистине уникальная и парадоксальная ситуация, когда строительство жилья приносит доходы, вполне сравнимые с доходами от коммерческой недвижимости — торговой, офисной. Основная причина такого положения дел состоит в том, что показатель обеспеченности квадратными метрами на душу населения у нас в два раза ниже, чем в странах Европы. Сегодня в Украине приходится 18-22 кв. м на человека, тогда как на Западе — 40 кв. м. Так что есть значительный неудовлетворенный спрос на жилье, и украинские компании имеют возможность, особо не напрягаясь, зарабатывать хорошие деньги. Но, безусловно, по мере приближения к европейским стандартам все будет меняться…

«Выгоднее продавать готовое жилье…»

— Можете ли назвать неудачные (явно или относительно) проекты строительства жилья в столице?

Тяжело ответить на этот вопрос, поскольку ошибки могут быть выявлены лишь в результате сопоставления очень хорошего с менее удачным, то есть с тем, что не было востребовано рынком. Однако в настоящее время мы не видим на рынке жилых домов, которые строятся и не продаются. Потому здесь можно долго полемизировать насчет того, что лучше или хуже, но последнее слово всегда за тем, кто платит деньги, а сегодня практически все, что строится, находит своего покупателя.

— Чем можно объяснить тот факт, что сейчас квартиры в новых домах начинают продавать задолго до окончания строительства?

— Вообще-то строить дом и продавать его готовым выгодней. Это факт неоспоримый. Так делают во всем мире. Там никто не выставляет на продажу «виртуальные» квартиры. Однако в наших условиях, когда у девелоперов очень мало денег и времени для реализации проектов (рынок-то довольно быстро растет, и наиболее привлекательные ниши так же быстро заполняются), приходится чем-то жертвовать. Потому и является столь популярной практика строительства жилья за привлеченные средства и продажи существующих только на бумаге квартир. Ведь это позволяет застройщикам, во-первых, строить за чужие деньги и, во-вторых, реализовывать проекты, по сути, за полтора-два года до реального времени окончания строительства.

Впрочем, этот путь решает одни задачи, но не решает других… Потому что, распродавая квадратные метры на стадии фундамента, в конечном итоге девелопер теряет немалые деньги. Стоимость готовых квартир на 20-50% выше, нежели «виртуальных». Так что если посчитать потери, связанные с ранними продажами, то становится очевидно: выгоднее продавать готовое жилье. И в самое ближайшее время, я уверен, мы увидим изменения на рынке: доля предложений квартир на стадии фундамента будет снижаться. Для этого застройщики будут стараться как можно дольше вести проект за собственные средства.

— Вы сказали, что наши девелоперы работают не так, как их западные коллеги. Тем не менее, охарактеризуйте основные стадии «правильного» процесса осуществления проекта в сфере недвижимости…

Первая стадия – комплексное исследование, позволяющее определить необходимые свойства продукта, то есть жилья, круг потенциальных потребителей, а также основные характеристики рынка (объем, соотношение спроса и предложения, уровень конкуренции и т. д.), тенденции его развития… Исходя из полученных результатов, можно прогнозировать расходы и доходы проекта.

Вторая стадия – поиск подходящего земельного участка. После того, как девелопер нашел площадку, он делает следующий шаг – ищет инвесторов (банки, инвестфонды и прочие организации, имеющие свободные ресурсы). Когда эта задача решена, разрабатывается детальная концепция проекта и подробный бизнес-план.

Затем приобретается площадка, создается и утверждается архитектурный проект, берется разрешение на строительство и создается объект недвижимости (отдельный дом, жилой комплекс или целый микрорайон). Вот, собственно, и все.

Однако следует отметить, что алгоритм работы украинских девелоперов существенно отличается от классической модели. Прежде всего это связано с тем, что у нас пока отсутствует цивилизованный рынок земли. Приобрести площадку довольно непросто.

Потому, как правило, концепция объекта разрабатывается под имеющийся в наличии конкретный земельный участок. К тому же отечественным девелоперам довольно сложно привлекать кредиты на нормальных условиях, финансовые ресурсы от украинских банков краткосрочны и слишком дороги, тогда как на Западе ситуация совсем иная…

— До последнего времени застройщики практически не пользовались услугами профессиональных консультантов при осуществлении проектов в сфере жилой недвижимости. А как теперь?

— Отсутствие спроса на консалтинговые услуги объяснялось просто: если все и так успешно продается, то какой смысл тратиться на исследования? Но теперь в связи с усложнением, увеличением масштабов и стоимости проектов застройщики вынуждены относиться к их реализации более рационально. Ведь, на самом деле, не так-то просто создать грамотную концепцию, к примеру, крупного жилого комплекса с развитой инфраструктурой, где сочетаются различные типы недвижимости (магазины, спортивные комплексы, паркинги и т. д.). Между тем, цена ошибки велика… И вот когда появились такие сложные проекты, у девелоперов возникла необходимость общаться с консультантами. Скажем, в нынешнем году наша компания получила несколько заказов на разработку комплексных решений для объектов жилой застройки.

— Откуда заказчики?

— Из Киева, Москвы, Харькова... Это застройщики, стремящиеся получить максимальную отдачу от вложенных инвестиций.

— Что, на Ваш взгляд, больше всего мешает эффективному сотрудничеству между девелоперами и консалтинговыми фирмами?

— В первую очередь непрофессионализм.

— А если конкретнее?

Непрофессионализм проявляется прежде всего в подмене понятий «знание» и «опыт» понятиями «ощущения», «чувства», «предположения». Многие люди, которые в настоящее время занимаются в Украине строительным бизнесом, понимают его слишком упрощенно и еще не осознали важность профессионального подхода к реализации строительных проектов. Вчерашние военные, учителя и врачи, ставшие сегодня девелоперами, не имеют специальной подготовки и знаний для того, чтоб успешно работать на рынке, где нет дефицита и ощущается жесткая конкуренция. Но все идет к тому, что им таки придется работать по правилам, которые действуют в Европе и Америке.

— Думаете, эти правила сработают у нас?

Еще как! Наглядный пример тому — соседняя Польша. После вступления этой страны в Евросоюз значительное количество тамошних девелоперов оказались не у дел. Потому что не были готовы к конкуренции. Думаю, нашим девелоперам, если они намерены развивать свой бизнес на длительную перспективу, стоит над этим задуматься…

Теги