Вира, вира!..

Как строят в Киеве жилые небоскребы

Взмывающие ввысь небоскребы уже покорили Америку и Европу, теперь настал наш черед. Причем среди высотных зданий, которые нынче возводятся в столице, немало жилых домов. Собственно, главная причина их появления — сложности с приобретением земли под застройку. А поскольку в скором времени данная проблема еще более обострится, некоторые инвесторы пошли на то, чтобы сооружать дома выше 25-и этажей, которые относятся у нас к категории экспериментальных зданий повышенной этажности. При этом застройщики всячески подчеркивают достоинства высотного жилья — его надежность и долговечность, высокий уровень технического оснащения и безопасности.

Действительно, по мнению специалистов, сегодня в Украине нет проблем с технологиями, конструкциями и материалами, позволяющими возводить небоскребы с необходимыми техническими характеристиками. Есть у нас и архитекторы с инженерами, способные все грамотно спроектировать и рассчитать. Тем не менее, остается ряд вопросов, на которые пока нет однозначных ответов...

Особый жанр

В настоящее время столичные застройщики балансируют между выразительной архитектурой, недостаточно четкими нормативными требованиями и себестоимостью строительства. Использование монолитно-каркасной технологии возведения высотных домов дает возможность наращивать количество этажей, однако это тянет за собой увеличение затрат на укрепление конструкций. Ведь, кроме статической нагрузки на фундамент, дом подвергается всевозможным вибрациям, ветровым нагрузкам и т. д. К тому же чем выше дом, тем конструкции должны быть не только прочнее, но и легче. Оба этих обстоятельства существенно сдерживают фантазию отечественных зодчих и влияют на стоимость квадратного метра готового жилья. Как, впрочем, и большее количество инженерных «наворотов», которых нет в обычных многоквартирных домах. Например, в небоскребах предусмотрены мусоропровод с собственной вентиляцией и системой очистки, основные и аварийные скоростные лифты, а также два теплопункта, параллельные системы электро- и водоснабжения...

Отдельная тема — система пожарной безопасности в домах повышенной этажности. Среди основных противопожарных мероприятий, которые надлежит выполнять застройщикам, отметим следующие:

– нежилые помещения отделяются от жилых огнестойкими стенами и перекрытиями;

– этажи разделяются на противопожарные отсеки, разделенные техническими этажами;

– для эвакуации людей устраиваются незадымляемые лестничные клетки.

Каждая квартира в высотном доме оснащена специальными датчиками, которые при возникновении пламени и дыма сразу передают сигнал на пульт пожарной охраны и в домовой диспетчерский пункт. Аналогичные датчики есть и в коридорах, на лифтовых площадках. Кроме того, конструктивные и отделочные материалы, которые используются при строительстве высоток, и входные двери в квартиры должны в течение часа-полтора выдерживать воздействие высоких температур.

Особые требования предъявляются к проводке и пластиковым трубам, которыми напичканы современные здания. Как показал горький опыт Москвы, где не так давно произошел пожар в жилом небоскребе, там люди пострадали в основном от ядовитого дыма, образовавшегося при горении пластмассы. Во избежание подобных случаев, застройщикам предписано использовать негорючие материалы, не выделяющие при нагревании сильнодействующих токсических веществ.

Для тушения пожара в паркингах огнеборцы требуют устанавливать там автоматические спринклерные оросители (это когда с потолка льется вода). Иногда застройщики проектируют вертолетные площадки на крышах домов. Однако они понадобятся лишь после того, как в структуре МЧС появится аварийно-спасательный летный отряд...

Что можем?

В столице реализуется около двух десятков проектов строительства зданий высотой более 73,5 м. Ведется такое строительство в порядке эксперимента по разрешению Минстроя (ранее Госстроя). Однако еще в прошлом году выдачу разрешений было решено прекратить, поскольку желающих заняться возведением небоскребов оказалось слишком много, тогда как единых правил и стандартов проектирования высотных зданий пока нет. (Оно и понятно: в СССР за исключением семи шпилеобразных высоток Москвы не было построено ни одного здания, претендующего на звание небоскреба). Сейчас Минстрой хочет сделать паузу с тем, чтобы проанализировать, обобщить киевский опыт возведения высотных домов и в результате таки принять правила строительства зданий выше 25-и этажей. Ведь далеко не все застройщики, замахнувшиеся на подобные проекты, столь последовательны, как, например, холдинговая компания «Киевгорстрой», разработавшая комплексную программу сооружения пяти экспериментальных домов, предусматривающую проведение научно-исследовательских работ для повышения несущей способности зданий, их безопасности и т. п. Некоторые столичные небоскребы начали строиться даже без оформления в установленном порядке индивидуальных технических требований и программ экспериментального строительства, согласованных с Минстроем. То есть фактически застройщики работают «на ощупь», проектирование и расчеты конструкций ведутся как для обычных домов, без учета специфики высотных зданий. Между тем, небоскребы требуют наивысшего профессионализма конструкторов, точности расчетов и чрезвычайно высокой строительной культуры. Тем более, что киевские грунты, особенно в центре, очень сложные, непредсказуемые, и далеко не везде можно возводить высотки. Кроме того, ни для кого не секрет, что наши строители зачастую не отличаются особой педантичностью при реализации проектов, нередко допуская многочисленные отступления от утвержденной и прошедшей госэкспертизу документации, дабы сэкономить на материалах, а следовательно, и на себестоимости объекта. В таких случаях, разумеется, здания не застрахованы от проблем вроде проседания фундамента, трещин на стенах и т. д. Увы, контролирующие органы на это просто закрывают глаза…

Без балкона

Строительство небоскребов обходится дороже, нежели обычных многоэтажек. В среднем процентов на 30-40. Здесь сказываются и меньший по сравнению с остальными домами процент «выхода» жилой площади (техэтажи, дополнительные лестничные клетки, шахты аварийных лифтов требуют немало места), и необходимость прокладывать параллельные инженерные коммуникации, устанавливать специальное оборудование… Понятно, что эта дополнительная стоимость закладывается в конечной цене квадратного метра. Но, приобретая жилье по более высокой стоимости, будущие обитатели небоскребов зачастую не задумываются о возможных проблемах, которые ждут их в будущем. А зря. Потому что не всегда есть смысл оплачивать из собственного кармана эксперименты над собой. Ведь, на самом деле, не каждый способен жить в высотке. Вот простой пример. Все знают, что такое мусоропровод. Но для высотных домов создать мусоропровод нелегко. Установить простую трубу недостаточно, ее нужно спроектировать с учетом гасителей мусора, создающих дополнительный шум.

К источникам шума также относятся насосы, подкачивающие воду, вентиляторы вытяжек и кондиционеров...

Отдельный разговор об электрощитовых и шахтах, где проложены силовые кабели. Оказывается, в том месте, где они расположены, в радиусе полутора метров создаются сильные электрические и магнитные поля. И если по электрическому полю нормы существуют, то по магнитному их нет. Однако непосредственная близость к сильному источнику магнитного излучения приводит к хроническим заболеваниям...

Помимо всего прочего, обитатели небоскребов будут лишены еще ряда прелестей обычного жилья. В частности, в высотных домах отсутствуют балконы. Кроме того, согласно предписаниям медэкспертов, в таких зданиях нельзя открывать окна более чем на 10 см — исключительно с целью проветривания. (Ничего не поделаешь, безопасность превыше всего!) Также, по мнению некоторых врачей, проживание на большой высоте может быть некомфортно и с физиологической точки зрения: там уменьшается атмосферное, и, следовательно, повышается артериальное давление. Считается, если человек здоров, то он не заметит этого. А как будет себя чувствовать больной гипертонией? Или маленький ребенок? Этого никто не знает, поскольку никаких исследований еще не проводили. Кстати, покупателей жилья в небоскребе должны сразу предупредить, что дом имеет статус экспериментального, а их самих будут тщательно изучать, чтобы потом разработать рекомендации для строителей.

Сервис — все!

Для потенциальных жильцов высоток особенно важный вопрос — качество обслуживания их домов. Обусловлено это тем, что каждый небоскреб представляет собой уникальный и сложный «организм», и необходим постоянный контроль над состоянием всех инженерных систем. Ибо элементарная остановка лифта в таком доме — серьезное испытание для всех его обитателей. Между тем, ни одно экспериментальное здание еще не введено в эксплуатацию, а значит опыта обслуживания подобных зданий у нас никто не имеет. На Западе существуют специализированные службы, эксплуатирующие высотные комплексы. А как оно будет у нас? Кто поручится, что живущим в небоскребе людям не придется страдать от издержек отечественного коммунального сервиса? И это при том, что платить за данный сервис придется, как минимум, на 25% больше, чем другие киевляне…

Нельзя не вспомнить и еще одну типичную нашу проблему. Нередко во время ремонта владельцы квартир снимают датчики, которые «не вписываются» в дизайн их жилищ, выводят из строя другое противопожарное оснащение, устанавливают дополнительные двери в коридорах. И никого особо не волнует, что в случае пожара спасателям будет очень сложно оказывать помощь людям. Тем более, что специальных лестниц, способных достать до верхних этажей небоскребов, у столичных пожарников нет…

Впрочем, как бы там ни было, каждый покупатель сам решает для себя, что ему приобрести — квартиру в доме нормативной высоты или апартаменты в экспериментальной высотке. Главное при этом знать основные нюансы, дабы, взвесив все «за» и «против», сделать правильный выбор.

Алексей Бутенко, гендиректор девелоперской компании «Жилье ХХІ век»:

— Сегодня возводить жилые небоскребы выше двадцати пяти этажей довольно-таки рискованно. Отдельные подобные проекты возможны, но массового характера они носить не будут. Оптимальная этажность жилого дома – 23-24 этажа. Во-первых, меньше мороки с согласованиями. Во-вторых, удобнее и выгоднее для жильцов.

Например, когда мы только начинали работу над проектом жилого комплекса «Парус», предполагалось, что он будет иметь 34 этажа. Позже оказалось, что строить такое высотное жилье нецелесообразно и количество этажей уменьшили до двадцати трех.

К тому же, я считаю, Киев – европейская столица. А Европе не свойственны высотные жилые дома. «Свеча» в 30-40 этажей, доминирующая над окрестностями, не слишком привлекательна. Такое здание больше подходит для офисов, чем для проживания людей...

Александр Скрыпка, замначальника управления технической и инновационной политики ХК «Киевгорстрой»:

— Высотное жилье — это один из элементов прогресса строительной отрасли, а прогресс остановить нельзя. Мы уверены, что в недалеком будущем высотные жилые комплексы станут украшением столицы…

Авторы благодарят за помощь в подготовке материала Владимира Акименко, зав. лабораторией Института гигиены и медицинской экологии им. А. Н. Марзеева, а также Алексея Евсеенко, замначальника Государственного департамента пожарной безопасности МЧС Украины.