Что думают банкиры о перспективах жилищного кредитования
Международный ипотечный банк — первое и пока единственное в стране финучреждение такого рода. По заявлениям его руководства, главная задача МИБа — стать одним из лидеров отечественного рынка жилищного кредитования. О том, как это у него получается, корреспондент «СТОличной недвижимости» беседовал с главой правления банка Юрием Блащуком.
«Все больше украинцев готовы брать кредиты…»
— Юрий Александрович, не слишком ли узок профиль вашего банка? Все-таки, что ни говори, сейчас в Украине ипотека — дело весьма рискованное…
Действительно, Международный Ипотечный Банк был создан изначально как специализированный банк по выдаче ссуд для приобретения жилья, а также на его ремонт. Таким образом, наш основной продукт — ипотечные кредиты. Однако такую специализацию нельзя назвать недостатком нашего банка, поскольку рынок ипотечного кредитования развивается в Украине довольно динамично. А как показывает мировая практика, эффективность работы специализированных банков (прежде всего ипотечных) значительно выше, нежели универсальных, для которых жилищное кредитование является одним из многих видов деятельности.
К тому же с осени банк начинает выдавать потребительские ссуды, а также предлагает целый ряд депозитных продуктов. При этом мы будем стремиться сделать процесс выдачи кредитов как можно более простым и удобным для клиентов.
— В начале года не было недостатка в оптимистичных прогнозах относительно развития ипотеки в стране. Насколько они оправдались?
— На вторичном рынке объем выданных кредитов стабильно растет на 3-4% в месяц, так что за год наверняка будем иметь не менее чем 30-процентный рост. Как видим, в определенной степени прогнозы оправдываются. Конечно, рынок еще пребывает в стадии становления, однако украинцы готовы брать кредиты, чтобы улучшить свои жилищные условия.
— С выходом МИБа на рынок у потребителей были связаны определенные ожидания относительно, во-первых, улучшения условий ипотечного кредитования (все-таки специализированный банк), а во-вторых, — появления новых «продвинутых» продуктов. В какой мере банку удается оправдывать эти надежды?
— Мы действительно установили достаточно низкие ставки по кредитам — 11,5% годовых в долларах. Учитывая отсутствие дополнительных сборов и комиссий, на сегодняшний день это предложение является одним из лучших на рынке.
Также мы предложили несколько новаторских продуктов, в частности кредит «Бридж», которым могут воспользоваться те, кто хочет продать старое жилье и купить более комфортное: старая квартира оформляется в залог, а полученные деньги используются для первого взноса при покупке новой квартиры, причем по этому кредиту клиент оплачивает проценты (а они невелики) только после продажи старой квартиры.
Ну и, наконец, вспомним, что еще полгода тому назад люди, которые хотели взять кредит на покупку жилья, сначала должны были найти подходящую недвижимость и только после этого получали извещение банка о размере возможного кредита. МИБ радикально поменял этот подход, и за нами последовали другие банки : сейчас вначале оценивается платежеспособность клиента и определяется максимальная сумма кредита. Таким образом, теперь человек ищет жилье, на покупку которого он реально может получить кредит.
— МИБ выдает кредиты исключительно в долларах. Как повлияло на работу банка неожиданное удешевление американской валюты?
— Валюта кредита – лишь одна из его характеристик. Мы вышли на рынок с долларовыми кредитами, учитывая пожелания наших потенциальных клиентов. Ведь другие украинские банки, занимающиеся жилищным кредитованием, тоже выдают кредиты в долларах. В настоящее время мы планируем выдавать кредиты и в национальной валюте. Думаю, это произойдет уже в ближайшем будущем…
Что касается снижения курса доллара и укрепления гривны, то эти изменения на валютном рынке не оказали существенного влияния на работу нашего банка. Ведь ресурсы, за счет которых формируются ипотечные кредиты, мы получаем на международном рынке капитала (скажем, в мае этого года был подписан договор о предоставлении МИБу $30 млн. Американской корпорацией по поддержке инвестиций за рубежом).
Вместе с тем хотел бы отметить, что МИБ ни в коем случае не будет необоснованно завышать ставки по ипотечным кредитам.
«Киевский опыт будет полезен для региональных банков…»
— Что можете сказать насчет конкуренции на рынке жилищного кредитования? Можно ли вообще о ней говорить, если спрос на жилищные кредиты постоянно растет?
— На сегодняшний день жилищные кредиты в Украине предлагают более тридцати банков. И можно прогнозировать, что их количество будет увеличиваться. Возможен также выход в ближайшие годы на украинский рынок и банков с иностранным капиталом.
Допускаю, что в скором времени в стране появятся и другие специализированные ипотечные банки. Несмотря на то, что рынок жилищного кредитования растет, конкуренция здесь все же существует, особенно в столице, на которую приходится около 80% общего объема выданных банками ипотечных кредитов. Прежде всего это касается привлечения «качественных» клиентов с целью формирования оптимального кредитного портфеля.
— А насколько требования к заемщикам в МИБе отличаются от тех, что предъявляют другие банки?
— Хотя банк наш еще совсем молод, мы используем зарубежный опыт, накопленный в сфере ипотечного кредитования. И для управления кредитными рисками применяем общепринятые в мировой практике стандарты.
Во-первых, у нас существуют разные подходы к выдаче кредитов для покупки жилья, которое будет основным местом проживания заемщика, и недвижимости, приобретаемой с целью вложения средств.
Во-вторых, мы, в отличие от других банков, не требуем от заемщиков представить поручителей по кредиту (хотя для повышения надежности кредитов привлекаем созаемщиков). Также в МИБ обязательными являются лишь две страховки, а не три, как в некоторых банках.
И в-третьих, мы применяем индивидуальный подход к заемщикам. Банк фактически выступает финансовым консультантом клиента, помогая ему подобрать оптимальные параметры кредита и эффективно управлять денежными средствами.
Таким образом, наши стандарты достаточно лояльны к клиенту, но и весьма жесткие, что позволяет нам активно сотрудничать с иностранными инвесторами, которые превыше всего ценят надежность.
— Не собираетесь ли, по примеру других банков, снижать размер первичного взноса по кредитам и увеличивать сроки кредитования?
— Не думаю, что мы сейчас к этому готовы. Все-таки наличие первого взноса рассматривается как важный фактор управления рисками при кредитовании. У нас размер первичного взноса довольно низок, тем более что независимые оценщики, с которыми мы работаем, не занижают стоимости квартир. Да и если сравнить размер первоначального взноса в МИБе с тем, который предлагает Государственное ипотечное учреждение, чьи требования могут стать обязательными в масштабах страны, то наши условия значительно гуманнее.
К слову, в других банках первоначальный взнос такой же, как и в МИБе, если не выше. А те немногие банки, которые начали было предлагать кредиты без первоначального взноса, теперь отказались от этого и вышли на стандартный уровень в 20 – 25%.
Относительно же сроков кредитования могу сказать, что международные инвесторы не дают нам средства более чем на 10-15 лет. Потому нам пока что сложно приблизиться к срокам кредитования в 20-30 лет. Но будем стараться…
— Как развивается сотрудничество МИБа с другими банками по продвижению через их сеть ваших кредитных продуктов?
— Довольно успешно. С начала следующего года начнем предоставлять свои продукты через сети региональных банков-партнеров. Тот опыт, который мы накопили в Киеве, будет, безусловно, полезен жителям других городов Украины – Донецка, Днепропетровска, Львова, Запорожья, Харькова и Одессы.
«Кредиты выдавать не перестанем…»
— Как известно, до конца нынешнего года МИБ планировал выдать «длинных» жилищных кредитов на 100 млн. грн. Полагаю, намеченного рубежа вы уже достигли. А дальше что?
— МИБ не будет ограничивать объемы кредитования. Необходимые средства у нас есть. Потому что мы постоянно ищем источники финансирования из-за рубежа, ведем переговоры как с международными финансовыми организациями (ОПИК, Международная Финансовая Корпорация), так и с коммерческими структурами (Европейский банк реконструкции и развития). Ситуация на рынке достаточно стабильная, поэтому никаких оснований для того, чтобы сворачивать ипотечное кредитование, нет…
— Нарисуйте «портрет» своего типичного клиента. Чем он аргументирует свое желание получить ипотечный кредит?
— В основном к нам обращаются молодые семьи с детьми. Средний возраст заемщиков —35 лет. Чаще всего кредит берется для приобретения первой квартиры (ведь сейчас невыгодно арендовать жилье). Но все больше наших клиентов хотят взять и кредит «Бридж» для того, чтобы продать старую квартиру и купить новую.
— Как насчет планов начать работу на первичном рынке жилья? С кем из застройщиков собираетесь сотрудничать?
— Сейчас мы ведем переговоры с несколькими строительными фирмами, однако нужно понимать, что ипотека – это ссуда под залог уже существующей недвижимости. Между тем кредиты, которые выдаются на строительство жилья, далеки от классической ипотеки, это некие инвестиционные схемы… Первичный рынок сейчас непрозрачен, а значит, здесь существуют значительные риски для банков. И чтобы банки активнее работали с застройщиками, государство должно усовершенствовать законодательство, ввести процесс инвестирования в строгие рамки закона.
Тем не менее, как я сказал, мы готовимся к выходу на первичный рынок. Вероятно, первый такой проект будет осуществлен еще в этом году.
— Как развиваются ваши отношения с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству? И есть ли вообще для МИБа смысл в такой кооперации?
— Мы приветствуем любое участие государства в деятельности ипотечного рынка. Как известно, в странах Восточной и Центральной Европы именно активная роль государства была одним из главных факторов его бурного развития. На сегодняшний день МИБ имеет статус уполномоченного банка Госфонда молодежного строительства. Точно так же мы готовы к сотрудничеству и с Государственным ипотечным учреждением. Если эти структуры будут располагать достаточными ресурсами и смогут работать эффективно, они смогут придать дополнительную динамику рынку жилищного кредитования...
— В СМИ появилась информация о том, что лимиты кредитования у многих банков уже на исходе… Как оцениваете нынешнюю ситуацию на рынке ипотеки? И чего можно ожидать до конца года?
— Действительно, некоторые банки хоть открыто и не объявляют о прекращении выдачи ипотечных ссуд населению, вместе с тем ужесточают условия их предоставления, что, в принципе, может свидетельствовать о дефиците средств на кредитование. Однако в целом ситуация не является критической. Дело в том, что ресурсы, за счет которых финансируются ипотечные кредиты, могут формироваться из различных источников. В основном это долгосрочные займы либо депозитные вклады населения.
Проблем с финансированием ипотеки в первом случае не возникает. В частности, Международный Ипотечный Банк финансирует ипотечные ссуды за счет долгосрочных займов, и, как я уже говорил, не собирается ограничивать объемы кредитования.
Кроме МИБа в Украине есть еще несколько банков, которые использующие заемный капитал ЕБРР для жилищного кредитования населения, так что, по моему мнению, ипотечные кредиты будут выдавать и дальше.
Несколько сложнее ситуация у финучреждений, использующих для ипотечного кредитования исключительно депозитные средства. Депозиты населения — более дорогой и менее длительный ресурс, поэтому такие банки сейчас могут испытывать некоторый дефицит средств.
— Как Вы оцениваете более далекие перспективы отечественного рынка жилищного кредитования — скажем, на ближайшие год-два? Есть ли веские основания для оптимистичных оценок или все пока весьма неопределенно?
— В том, что рынок жилищного кредитования будет развиваться, полагаю, ни у кого сомнений нет. Потому что до сих пор здесь сохраняется значительный неудовлетворенный спрос на кредиты. Вместе с тем на развитие рынка может влиять множество факторов: ситуация на рынке недвижимости, изменения в законодательстве, касающиеся финансирования строительства, активность государства как источника ресурсов и регулятора отношений между участниками рынка и т.д. Но в любом случае высокие темпы роста объемов жилищного кредитования будут наблюдаться еще долго...
- 1111 просмотров
