Дорогое удовольствие

Во что обходятся жилищные кредиты

Все чаще при покупке квартиры нам приходится обращаться за помощью к финансовым учреждениям. Как отмечают столичные риэлтеры, каждая третья сделка на вторичном рынке жилья нынче совершается с использованием кредита. А если прибавить сюда сделки на «первичке», то цифра получится еще внушительнее, что, в принципе, нормально: во всех цивилизованных странах недвижимость граждане в основном покупают в кредит. Однако, в отличие от развитого Запада, у нас получить ссуду на приобретение собственной крыши над головой пока очень сложно. И дорого...

Идите в банк!

Вообще-то массово брать деньги в долг у банков для решения «квартирного» вопроса народ начал только пару лет назад, когда Нацбанк упростил порядок кредитования физических лиц в иностранной валюте, а коммерческие банки, поделив между собой крупных клиентов, решили всерьез заняться кредитованием населения. И сейчас жилищное кредитование весьма популярно среди жителей Киева. Главным образом потому, что для многих это, по сути, единственный реальный способ обзавестись своей жилплощадью.

В настоящее время кредиты на покупку жилья у нас выдают более трех десятков банков. Не так и много, если учесть, что всего их в стране около 160. Однако киевлянам не стоит беспокоиться: практически все банки, предлагающие населению программы жилищного кредитования, находятся в столице. И условия у них во многом схожи. Выдается жилищный кредит под залог приобретаемой недвижимости либо прав на нее. (Кстати, нередко такие кредиты именуют ипотечными. Однако здесь следует иметь в виду, что настоящая ипотека подразумевает залог уже существующего недвижимого имущества, которого нет в наличии, например, при покупке квартиры в доме, для которого только вырыт котлован.) Сумма кредита рассчитывается в каждом конкретном случае индивидуально и, как правило, составляет 50-75% от оценочной стоимости недвижимости. Стандартная процентная ставка — 12-15% годовых в иностранной валюте и 17-24% в гривне. Срок кредитования колеблется от одного до 15 лет.

О «плюсах» и «минусах»

Естественно, первое, на что всегда обращают внимание потенциальные заемщики — цена кредита. Как видим, она такова, что далеко не каждый человек с неплохой зарплатой может себе позволить одолжить у банка хотя бы $20-25 тыс. лет эдак на пять-десять. Ведь одних процентов вон сколько набегает...

Немногим по плечу и первый взнос при покупке квартиры, который равен 25-30% от ее стоимости. Более-менее приличные апартаменты в столице «потянут» на $30-35, следовательно, для начала нужно иметь хотя бы $10-15 тыс. Срок кредитования — тоже немаловажный момент, поскольку чем этот срок больше, тем меньше приходится платить каждый месяц. Впрочем, не стоит забывать о другой стороне медали: чем дольше пользуешься кредитом, тем дороже в результате обойдется приобретенное жилье.

Однако даже тем, кто готов в течение трех-пяти лет аккуратно выплачивать банку по тысяче и больше долларов, непросто добиться вожделенной ссуды, поскольку требования к заемщикам в отечественных финучреждениях довольно-таки жесткие. Облик претендента должен быть поистине безупречным: высокий уровень легальных доходов и стабильная работа, отсутствие значительных задолженностей, идеальная кредитная история (если таковая имеется)... Потому и неудивительно, что жилищными кредитами пользуется лишь малая часть тех, кому действительно необходимо жилье. Зато довольно активно кредитуются лица, которые, по большому счету, вообще могли бы без этого обойтись, а также граждане, зарабатывающие на перепродаже недвижимости, пользуясь тем, что спрос и цены на киевские квартиры в последние годы стабильно растут. При этом как обычные заемщики, так и инвесторы одалживают деньги на срок от трех до пяти лет и, дабы не переплачивать банку, стараются досрочно погасить кредит... Безусловно, на этом фоне выделяются социальные программы жилищного кредитования, например, программа содействия молодежному жилищному строительству, позволяющая даже относительно небогатым молодым людям купить квартиру в кредит на условиях, выгодно отличающихся от тех, что предлагают коммерческие банки. Однако, на самом деле, и с «молодежными» кредитами хватает проблем, а главная из них — недостаточное финансирование. К примеру, Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству за девять лет своей работы выдал чуть больше 7 тысяч кредитов. Понятно, что в масштабах страны это капля в море. Так что у многих желающих воспользоваться льготами шансы дождаться своей очереди — чисто теоретические...

Дешевле не будет

Но как бы там ни было, а людям нужно как-то жить. Желательно в своей квартире. Вот и отправляются граждане с доходом выше среднего, не имеющие возможности сразу заплатить крупную сумму за жилище, прямо в банк. И даже самые строгие кредитные эксперты не могут их напугать. К тому же сейчас финучреждения стали активно наращивать объемы жилищных кредитов, а финансовые эксперты в один голос заговорили про обострение конкуренции между банками, о борьбе за клиента. Как следствие финучреждения, во-первых, устроили беспрецедентное удешевление займов. Ставки в иностранной валюте снизились до 11-11,5%. Некоторые банки, располагающие значительными запасами гривни, опускают процентные ставки по кредитам в нацвалюте до уровня долларовых кредитов.

Во-вторых, нынче существенно уменьшается размер первичного взноса при покупке жилья в кредит. Если совсем недавно все без исключения банки требовали, чтобы заемщик сразу заплатил 25-30% от приобретаемой недвижимости, то отдельные финучреждения уже согласны и на 10%, рассчитывая таким образом значительно расширить круг клиентов. Разумеется, при этом возрастает риск банков, ведь чем ниже первичный взнос, тем выше вероятность невозврата кредита. Но ничего не поделаешь — приходится оглядываться на конкурентов... Ну и в-третьих, многие банки всячески поощряют своих клиентов брать «длинные» жилищные кредиты на 15-20 лет. Объясняется это, конечно же, заботой о заемщиках. Но и сами финучреждения, очевидно, тоже внакладе не останутся...

Суммы и схемы

Итак, вы на пороге банка в сладостном предвкушении новоселья. Но не торопитесь! Прежде всего, выясните и просчитайте, какие затраты вы понесете, взяв кредит в конкретном банке. Всегда есть резон сопоставить их со стоимостью услуг в других кредитных учреждениях, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант. Ведь процентная ставка — далеко не единственная плата за кредит. Есть еще расходы, связанные с оформлением необходимых документов при выдаче ссуды (а это $800-1500 в зависимости от банка). Сюда надо добавить госпошлину, комиссию банка за открытие счета, налоги. Кроме того, поскольку обеспечением кредита является недвижимость, то согласно действующему законодательству ее надо застраховать. Причем, как правило, банк настаивает на страховании купленной в кредит квартиры по трем статьям: риск потери недвижимости вследствие непредвиденных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие), финансовые риски в связи с утратой платежеспособности заемщика (инвалидность, смерть) и страхование титула, обеспечивающее защиту интересов кредитора в случае потери заемщиком права собственности на заложенную банку недвижимость. Все расходы по оформлению страховок и погашению ежегодных страховых платежей тоже несет заемщик. Потому выгоднее сотрудничать с таким банком, где меньше величина дополнительных «накруток», которые надо заплатить сразу при выдаче ссуды. Кстати, учтите: порой финучреждения для привлечения клиентов предлагают кредиты под неправдоподобно низкие проценты (скажем, 10% годовых), однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что заемщику придется еще заплатить сверх установленной процентной ставки значительные комиссионные — по сути, те же проценты, уплаченные авансом.

Сумма кредита напрямую зависит от платежеспособности клиента. Последняя определяется следующим образом: совокупный доход заемщика делится на его расходы с учетом выплат по жилищному кредиту. Если ваш доход превышает расходы хотя бы в полтора раза, банк вряд ли вам откажет. Если же показатель хуже, то в крайнем случае можно попробовать привлечь обеспеченных родственников в качестве созаемщиков. В некоторых банках вам сразу назовут конкретную сумму кредита, который вы можете получить в течение определенного времени (обычно полгода), как только найдете подходящее жилье. Стандартная схема погашения кредита предусматривает ежемесячные выплаты, которые уменьшаются со временем. Но в последнее время банки предлагают и так называемую аннуитетную схему, которая удобна тем, что сумма выплат всегда одинакова...

Вот вкратце и все о жилищных кредитах. Для тех, кто мечтает о собственном «гнездышке» и считает свои деньги, есть повод призадуматься. Ведь как говорит старая английская поговорка: «Сбереженный пенни — это заработанный пенни»...

Антон Шаперенков, начальник управления кредитования розничного бизнеса АО «Индекс-банк»:

— Сегодня банки постепенно снижают процентные ставки по кредитам в национальной валюте, выравнивая их с процентными ставками в СКВ. Однако вряд ли до конца года кредиты в гривне подешевеют более, чем на 1-2%. Отечественные банки пока ограничены в ценовом маневре.

Сергей Гулидов, руководитель департамента индивидуального бизнеса ЗАО «Агробанк»:

— Растущая популярность ипотеки обусловлена возможностью приобретения жилья без первоначального взноса и по достаточно низкой процентной ставке по кредиту — 12% годовых. Прогрессирующий спрос на жилищные кредиты вызывают и высокие темпы удорожания недвижимости. Люди понимают, что покупка жилья сегодня — очень выгодное вложение денег, ведь уже через три года рыночная цена квартиры удвоится. Это сегодня — главный аргумент заемщиков...

Наталья Мациевская, начальник отдела кредитного анализа Международного Ипотечного Банка:

— Наряду со снижением процентных ставок банки, которые предоставляют населению жилищные кредиты, также улучшают обслуживание клиентов и увеличивают сроки кредитования. Уже сейчас заемщикам предлагают долгосрочные кредиты до 20 лет. Однако, в принципе, они будут востребованы потребителями лишь при условии, что уровень процентных ставок не превысит 10 % годовых в гривне. Между тем, до конца года банкам вряд ли удастся преодолеть 10-процентный рубеж даже по кредитам в иностранной валюте...

Причиной снижения процентных ставок может стать приток недорогих денег на кредитный рынок. В частности, если заработает Государственное Ипотечное Учреждение, жилищные кредиты, безусловно, подешевеют. Но для этого, по самым оптимистичным оценкам, потребуется никак не менее года.