Глава Правления Государственного ипотечного учреждения о перспективах жилищного кредитования в стране
Основным инструментом реализации масштабной правительственной программы развития ипотеки в стране должно стать Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). О стоящих перед ним задачах и путях их решения корреспондент «СТОличной недвижимости» беседовала с главой правления Государственного ипотечного учреждения Василием КОСТИЦКИМ.
«Потенциал отечественной ипотеки огромен…»
— Об ипотеке сейчас у нас говорят очень много. Но мало кто из наших сограждан четко себе представляет, какую роль призвано играть Государственное ипотечное учреждение в развитии украинской ипотеки…
— Если говорить коротко, то ипотечное учреждение призвано играть важнейшую роль в развитии ипотечного кредитования и финансового рынка страны.
— А конкретнее?
— Прежде всего ГИУ создает или обеспечивает создание двухуровневой системы ипотечного кредитования. Ведь само ипотечное кредитование на сегодняшний день уже существует. Ряд украинских банков (в основном это большие системные банки, которые за рейтингом Нацбанка входят, как минимум, в двадцатку лучших), которые занимаются ипотечным кредитованием. Но тем не менее, здесь существует большое количество проблем. И главная из них — кредиты дорогие и краткосрочные. Люди сами не хотят брать долгосрочные ссуды, потому что, если взять ипотечный кредит под 20% на 25 лет, то за это время приобретенная квартира обойдется в пять раз дороже. Даже если сделать скидку на уровень инфляции, цена жилья все равно будет впечатляющей. Потому основная задача ГИУ состоит в том, чтобы способствовать удешевлению жилищных кредитов. При этом, с одной стороны, происходит активизация ипотечного рынка, а с другой — облегчается доступ людей среднего достатка к кредитам. Ведь в настоящее время жилищное кредитование доступно только богатым людям, которым, кстати, оно не очень-то и нужно...
— Какие из функций ГИУ — экономические или социальные — на Ваш взгляд, важнее?
— Я бы так вопрос не ставил. Дело в том, что финансовое учреждение, которым мы являемся, по своей внутренней структуре и функциям приближено к банкам, и потому не может выступать в роли такого себе благотворительного фонда. Ведь в противном случае ГИУ не сможет зарабатывать денег и станет убыточным, дискредитировав саму идею ипотеки. Потому мы обязаны так вести свои дела, чтобы, во-первых, иметь средства на содержание своего аппарата (анализ рынка, работа с банками, эмиссия ценных бумаг – все это требует значительных средств), а во-вторых, зарабатывать деньги для расширения объемов жилищного кредитования. Таким образом, основные функции ГИУ — рефинансирование банков, предоставляющих населению ипотечные кредиты и привлечение средств в национальную систему ипотечного кредитования. Данные функции являются сугубо экономическими. О социальном же призвании ГИУ можно говорить лишь в контексте удешевления кредитных ресурсов для населения.
— А как Вы оцениваете потенциал отечественной ипотеки?
— Как бы лично я его ни оценивал, этот потенциал говорит сам за себя. Есть статистика, есть цифры, от которых никуда не деться. Финансисты утверждают, что ипотека является своеобразным индикатором развития экономики. Но если в некоторых развитых странах Запада объемы ипотечного кредитования достигают половины их валового внутреннего продукта, то у нас данный показатель составляет только 0,02 %. В такой ситуации само собой подразумевается, что перспективы ипотеки в Украине очень большие. Вот, например, только одна из американских компаний (а в США их три) выдает за год около миллиона ипотечных кредитов. В нашей стране в 2004 году было выдано всего 60 тысяч таких кредитов. Выводы напрашиваются сами собой – у нас еще не сформирован тот рыночный механизм ипотечного кредитования, который является важным рычагом развития национальной экономики. Так что у нас еще все впереди.
«Мы идем своим путем…»
— Система ипотечного кредитования, которая внедряется сейчас в Украине, — не единственная в мире. Почему же мы пошли по американскому пути?
— Тут я не согласен. Мы не идем по американскому пути. У нас свой путь. Украинский. Даже несмотря на то, что развитию ипотечного кредитования в Украине содействуют США в рамках специальной правительственной программы. Говорить, что у нас создается чисто американская система – в принципе, некорректно. Потому что мы стараемся брать понемногу лучшего опыта у всех... Так, скажем, мы вводим обязательный выкуп банками рискованных кредитов, если они вызывают сомнение у наших аналитиков. Кроме того, мы, как это принято во всем мире, а не только в США, покрываем своим рефинансированием лишь 80% выданных банками ипотечных кредитов... Еще раз подчеркиваю, это не сугубо американский опыт. Хотя что ни говори, а самый большой опыт в плане развития ипотеки действительно имеет Америка...
— Каким образом ГИУ будет взаимодействовать с Кабмином? И насколько велика вероятность того, что вы можете стать заложниками проводимой правительством социальной политики?
— Согласно ст.116 Конституции Украины Кабинет Министров осуществляет управление государственным имуществом. ГИУ является собственностью государства и создано по решению правительства, которое формирует Наблюдательный совет и назначает Главу Правления. Кабмин может содействовать нашей деятельности, и такой протекционизм – вполне нормальная вещь.
Что же касается тех рисков, о которых Вы сказали, то мы детально анализировали этот момент, провели соответствующие расчеты и пришли к выводу, что социальная политика нынешнего правительства нам ничем не угрожает. На мой взгляд, гораздо более серьезную опасность для ГИУ сейчас представляют попытки оказывать политическое влияние на его деятельность, а также возможные проявления корпоративного и ведомственного лоббизма…
— Насколько коммерческим банкам выгодно сотрудничать с ГИУ? И готовы ли банки к этому?
— В каждом конкретном случае нужно делать расчеты, принимая во внимание тот доход, который хочет получить банк, и стоимость обслуживания ипотечных кредитов. Когда операционные расходы, связанные с предоставлением кредитов, слишком большие, банку невыгодно сотрудничать с нами. Ведь главное наше условие – понижение кредитных ставок. Если же менеджмент банка способен обеспечить минимизацию затрат на обслуживание кредитов, то за счет наращивания объемов кредитования можно неплохо заработать. Лично я встречался с представителями пятнадцати банков, и никто из банкиров не высказался против сотрудничества с ГИУ.
«Учимся на чужих ошибках…»
— Как Вы восприняли назначение на должность Председателя Правления ГИУ? Имели ли Вы до этого какое-либо отношение к ипотеке?
— Хороший вопрос... На самом деле, в Украине не так много специалистов, которые разбираются в ипотеке. Однако я чувствую себя вполне уверенно. Потому как в свое время, будучи заместителем министра финансов, курировал проект Мирового банка, реализация которого привела к созданию ГИУ. Как я воспринял назначение? Трудно сказать. Ситуация тогда была весьма сложная и неоднозначная. Заканчивался 2004 год, в бюджете предусмотрели 50 миллионов гривен на создание ГИУ и нужен был человек, который смог бы выполнить все необходимые формальности, зарегистрировать учреждение...
— И все-таки, почему выбрали именно Вас?
— Вероятно, лишь потому, что под рукой не было другого человека с определенным опытом. Вот и «свалилась» на меня новая должность… Но вместе с тем появился еще один шанс начать с нуля интересное и важное дело. Честно говоря, мне это нравится...
— Уточните, пожалуйста, на какой стадии формирования находится ГИУ? А то одни члены правительства говорят, что учреждение практически готово к работе, а другие – что дел еще невпроворот…
— В принципе, к работе мы готовы. У нас есть наработанная договорная база для рефинансирования банков. За основу мы приняли стандарты ипотечного кредитования, которые можно использовать для того, чтобы банки начали кредитование населения на наших условиях. Институционно мы уже состоялись. Все необходимые внутренние нормативные документы разработаны. Технологический план эмиссии наших ценных бумаг практически готов. И как только будет команда, мы стартуем... Но главное для нас — не прибежать первыми, а избежать ошибок, которые могут обойтись слишком дорого. Потому, по большому счету, права на ошибку у нас нет.
— Как обстоят дела с уставным фондом? Премьер-министр уже назвала основные источники его наполнения – иностранные займы, средства от приватизации госимущества и резервы страховых компаний. Какие из этих источников – внутренние или внешние – на Ваш взгляд, являются наиболее реальными?
— Вопрос с уставным фондом пока решается. Сейчас есть только 20 млн. гривен и предложения, как этот фонд увеличить. Привлечение средств из зарубежных источников предполагает проведение переговоров, предоставление государственных гарантий. Да и процедура получения средств довольно длительная. Не все просто и с приватизацией госимущества. А привлечение резервов страховых компаний требует внесения ряда изменений в действующее законодательство. Понятно, что на получение внешних займов уйдет меньше времени. Тем более, что речь идет только о первом транше для «раскрутки» нашей работы (на это понадобится порядка 100 миллионов долларов). Потом можно будет уже привлекать средства из других источников…
— Вот Вы упоминали о государственных гарантиях. Между тем, насколько мне известно, в уставе ГИУ такие гарантии не предусмотрены…
— Наш устав и не должен предусматривать государственные гарантии. Там выписаны наши права и обязанности. Но это вовсе не значит, что правительство не может поручиться за нас.
— Уже появились сообщения о первых пилотных проектах, которые ГИУ планирует осуществлять совместно с некоторыми банками...
— Как я уже сказал, больших средств у нас еще нет. Исходя из этого, мы хотим реализовать несколько небольших проектов в разных городах Украины. Дабы отработать на практике модели ипотечного кредитования и рефинансирования. Если Кабинету Министров удастся хотя бы частично задействовать те источники финансирования ГИУ, о которых было заявлено Премьером, то можно будет абсолютно спокойно обеспечить жилищное кредитование населения под 6% годовых.
— Интересно, как на это отреагирует кредитный рынок?
— Полагаю, в нашей банковской системе ожидается перегруппировка сил. Те коммерческие банки, которые будут работать с нами, получат значительные объемы средств и обеспечат себе значительный приток клиентуры. А другие банки, в том числе и те, что привлекают сейчас кредитные ресурсы из-за рубежа под 10%, вынуждены будут пересмотреть свою кредитную политику. Возможно, кто-то даже понесет убытки, ведь мы планируем получить займы под 2%...
— Американская модель ипотечного кредитования уже прошла апробацию в некоторых бывших советских республиках (Россия, Казахстан). Насколько знакомы Вы с опытом (как удачным, так и неудачным) этих стран?
— Разумеется, мы внимательно изучали этот опыт. И на его основе можно сделать следующие выводы. Во-первых, система ипотечного кредитования должна быть надлежащим образом обеспечена юридически, на уровне законодательства. Во-вторых, на первом этапе работы ГИУ большое значение имеет государственная поддержка (к примеру, в Казахстане, где ипотека сейчас успешно развивается, ее активно поддерживает президент страны). И в-третьих, в постсоветских странах существует опасность политического, административного вмешательства в деятельность ипотечного учреждения, чего ни в коем случае нельзя допускать. В связи с этим весьма поучителен для нас опыт России. Там государственное ипотечное учреждение было создано еще в 1996 году, а первые ценные бумаги выпустило только в 2003-м. И причиной тому были не просчеты компании, хотя и они имели место, а прежде всего неблагоприятный политико-административный климат вокруг нее...
Замечу, что мы тесно сотрудничаем со специалистами, которые создавали ипотечную компанию в России, а также с экспертами из Казахстана.
Из досье «СТОличной недвижимости»: Костицкий Василий Васильевич родился в 1956 г. Окончил Львовский университет им. Ивана Франко, а также Львовский лесотехнический институт. По образованию юрист и экономист. Преподавал в вузе, работал в органах исполнительной власти, депутат Верховной Рады трех созывов. Профессор, член-корреспондент Академии правовых наук Украины, доктор юридических наук. Автор свыше 160 научных работ, в том числе 16 монографий. Заслуженный юрист Украины. С января этого года — глава правления Государственного ипотечного учреждения.
- 558 просмотров
