Как выбрать антикварные апартаменты
Есть в столице категория квартир, приобрести которые очень непросто. Это престижные апартаменты в старинных домах, что находятся в историческом центре Киева…
Редкие гости
Как отмечают риэлтеры, спрос на антикварные квартиры сегодня формируется не только за счет романтиков и творческих натур. Нередко и закоренелые прагматики, стремясь рационально вложить свои средства, покупают именно такое жилье. Что же представляет собой исторический жилой фонд столицы? Это, как правило, возведенные по индивидуальным проектам дореволюционные здания, которые либо уже имеют статус памятников истории и архитектуры, либо вот-вот его получат. Кроме того, специалисты относят к категории исторических домов построенные в стиле «советский ампир» монументальные «сталинки» из тех, что украшают Крещатик. Что же касается прочих добротных кирпичных домов «сталинского» периода, то они, как утверждают эксперты, ни по своей архитектуре, ни по комфортности явно не дотягивают до высшего уровня. Таким образом, фактически исторический жилой фонд Киева не так уж велик, и сосредоточен он преимущественно в центральной части города (Печерск, Липки, центр Шевченковского и Голосеевского районов, Подол).
Риэлтеры, которые традиционно учитывают прежде всего месторасположение дома, габариты квартир и вид из окон, классифицируют старинные здания не по архитектурному стилю, а по их первичному предназначению. Так, большинство исторических домов изначально строились как доходные, то есть квартиры в них сдавались в аренду, а потому особыми изысками не отличались. Совсем другое дело — элитные здания XIX- начала XX в., спроектированные известными зодчими для конкретных хозяев. Просторные апартаменты в таких домах нынче наиболее востребованы на рынке.
Тем, кто мечтает войти полновластным хозяином в шикарный старинный особняк, следует иметь в виду, что далеко не все такие дома доступны нам, простым смертным. Лучшие из лучших, например, знаменитый «Дом с химерами» на улице Банковой, принадлежат государству, и пожить там в свое удовольствие могут лишь немногие избранные. Причем даже они, согласно действующему законодательству, не вправе стать собственниками занимаемых квартир. Однако при желании таки можно отыскать подходящее строение, хотя заметим, что в целом по Киеву исторические здания составляют лишь около 2% жилищного фонда. На вторичном рынке доля такого жилья не превышает 10-12% всех предложений, причем она постоянно уменьшается. Безвозвратно ушли в прошлое те времена, когда на продажу выставлялась масса раритетных «коммуналок» по 180-200 квадратных метров по достаточно низкой цене. Люди тогда стремились расселиться, а так как редко кто мог себе позволить выложить за эти «коммуналки» большие деньги, то, скажем, в 1998-м стоимость квадратного метра в «доме Морозова», что на углу улиц Владимирской и Льва Толстого, составляла от $500 до $1000. То есть приличные апартаменты в двести «квадратов» можно было приобрести за каких-то $100 тысяч. Нынче же за эту недвижимость придется заплатить полмиллиона «зеленых» — практически столько же стоит аналогичная жилплощадь в новостройке. И цены на старинные квартиры, как и на прочую недвижимость, продолжают потихоньку расти. По словам риэлтеров, как правило, жилье в реконструированных старых домах покупают для проживания: это очень удобно, когда у тебя под боком магазины, детский садик, школа, а до офиса ехать 10-20 минут. Или же для сдачи в аренду. Неудивительно, что снова на рынок такие квартиры возвращаются редко.
Тонкости выбора
Сегодня любителям эксклюзивного жилья, ценящим не только его месторасположение и площадь, но также уникальную «биографию», приходится решать довольно сложную задачу: как выбрать подходящую квартиру? Разумеется, универсальных решений здесь нет, поскольку вкусы у всех разные. Однако чтоб впоследствии не разочароваться в купленных апартаментах, следует сопоставить все их достоинства и недостатки.
Прежде всего заметим, что раньше строить умели. К несомненным плюсам старых зданий, кроме уже упоминавшихся выше, можно отнести красивую архитектуру и толстые стены. Ведь, что ни говори, а приятно каждый раз, подходя к родному подъезду, любоваться оригинальными формами и чудесным лепным декором фасада. А если в стену метровой толщины вставить современный стеклопакет, то никакой уличный шум вас не потревожит. Кстати, древние кирпичи, из которых сложены стены, являются отличным строительным материалом — прочным и одновременно экологически чистым. К тому же сам по себе старинный кирпич весьма отличается от современного: вместе со столь же старым раствором он образует кладку с великолепными звукоизоляционными свойствами.
Помимо прекрасной звукоизоляции стены «вековых» домов обладают еще одним поистине замечательным свойством — они, выражаясь техническим языком, имеют огромную инерцию. То есть зимой в доме всегда тепло, а летом — прохладно. В современных бетонных зданиях добиться этого практически невозможно. Потому их обитатели могут лишь завидовать владельцам антикварных квартир, многие из которых даже отказываются от кондиционеров, ограничившись обычной приточно-вытяжной вентиляцией.
Со старыми апартаментами очень любят работать дизайнеры. Оно и понятно: высокие потолки, большие объемы комнат, а еще стены, в которых можно обустроить шкафы, ниши, спрятать трубы и кабели… В общем, есть где осуществлять самые смелые фантазии.
Стоит также упомянуть, что в построенных много лет назад домах уровень влажности близкий к оптимальному, так что их жильцам не стоит беспокоиться насчет паркетных полов и мебели из ценных пород дерева — ничего не растрескается…
Но для истинных почитателей киевской старины, безусловно, большое значение имеет неповторимая аура исторического дома. Ведь квартира в таком доме — не просто жилплощадь, а определенная среда обитания, непосредственно влияющая на всех членов семьи, способствующая возрождению добрых традиций. К примеру, совместные трапезы в просторной «барской» столовой так укрепляют родственные связи…
Как бы там ни было, покупателю квартиры в старом здании следует отдавать себе отчет в том, что приведение ее в порядок потребует немалых средств. И тут никуда не деться — все-таки возраст у исторического дома, как правило, приличный, а потому за многие годы в негодность приходят его отдельные конструктивные элементы, инженерные коммуникации. Впрочем, на отделку элитного жилья в новостройке денег наверняка понадобится не меньше. А чтобы свести к минимуму риск приобретения хоть и эксклюзивной, но ветхой недвижимости, специалисты настоятельно рекомендуют потенциальным покупателям обращать внимание исключительно на апартаменты в реконструированных зданиях с железобетонными перекрытиями. Причем перед тем, как принять окончательное решение о покупке жилья в историческом доме, ему надо непременно учинить «досмотр с пристрастием». На что же смотреть в первую очередь? Сперва проверьте, нет ли протечек в санузлах и на кухне. Потому как сырость — главный враг антикварных квартир, а между тем в советские времена при ремонте исторического жилого фонда зачастую основной упор делали на обновление фасада и замену подгнивших перекрытий, а внутренними коммуникациями занимались постольку поскольку. Лишь начиная с 80-х годов прошлого века стали проводить комплексную реконструкцию старых домов с отселением жильцов и заменой всей их внутренней «начинки». Убедитесь также, что вентиляционные отверстия (они обычно расположены в полу, по углам, реже — в стенах) находятся в рабочем состоянии, поскольку от этого в значительной степени зависит самочувствие как самой квартиры, так и ее обитателей.
Визуально определить техническое состояние старинного здания проще всего по виду лестничных клеток. Эти места общего пользования ремонтируют значительно реже, чем жилые помещения, а эксплуатируют значительно больше. Потому деформации дома наглядно проявляются именно на лестничных площадках.
Помимо апартаментов не поленитесь осмотреть весь дом. Обойдите здание, поглядите, нет ли трещин на фасаде: под осыпавшейся штукатуркой дефекты стен хорошо заметны. Не менее важно состояние крыши и подвала. Имейте в виду: если в подвале всегда сыро или, что еще хуже, там постоянно стоит вода, — стены здания наверняка дали трещины.
В последнее время при выборе антикварной квартиры необходимо обязательно учитывать, не ведется ли по соседству строительство, ибо сильные внешние вибрации чреваты серьезными негативными последствиями для домов-«ветеранов». Но в любом случае нужно приложить все усилия для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии здания.
Покой не только снится
Если человек готов потратить кругленькую сумму на приобретение антикварных апартаментов, то он, безусловно, рассчитывает не только на роскошный интерьер и прочие выгоды проживания в центре города. Не менее важны гарантированный покой и качественное обслуживание. В полной мере воспользоваться всеми преимуществами владения старинной недвижимостью позволит кондоминиум — организация, которую создают сами жильцы для содержания дома и общего распоряжения нежилыми помещениями (чердаки, подвалы, мансарды). Во многих исторических домах кондоминиумы уже созданы, и членство в них довольно выгодно. Потому что дает возможность не зависеть от прихотей работников ЖЭКа. Вы с соседями самостоятельно нанимаете дворников, охрану, обустраиваете двор, устанавливаете шлагбаумы против «чужих» автомобилей... Заключив договор со строительной фирмой, делаете плановые ремонты. В общем, всячески улучшаете условия жизни. К тому же вам не придется опасаться нежелательных «сожителей» вроде шумного ночного клуба или ресторана...
Что же касается недостатков исторического жилья, а таковые тоже имеют место быть, то они не столь значительны. Здесь следует упомянуть прежде всего проблемы с парковкой машин. Под старым домом невозможно соорудить подземный гараж, поэтому надо организовывать дополнительные автостоянки. Но решить этот вопрос можно. Есть свои нюансы и относительно перепланировок, ремонтов квартир в старых домах. Начнем с того, что такие квартиры отличаются жесткой планировочной схемой, а это сильно усложняет, например, перенос санузла или кухни из одного места на другое. К тому же для проведения любых работ необходимо получить специальное разрешение в городском управлении охраны культурного наследия. Без этой справки ремонт делать нельзя, поскольку представители эксплуатационных служб довольно строго следят за соблюдением технических требований и применяют различные санкции к нарушителям. Во избежание неприятных разборок с контролерами, а заодно и с влиятельными соседями, чьи интересы может затронуть ваш ремонт, стоит заранее позаботиться о том, чтобы документально зафиксировать состояние стен и потолка в расположенных рядом квартирах. Что интересно, законодательством предусмотрены различные требования и запреты, касающиеся исторических зданий, в зависимости от того, к какой категории относится тот или иной дом. Кроме того, некоторые вопросы многие владельцы антикварных апартаментов предпочитают решать по собственному разумению. Так, например, пристроенные балконы, металлопластиковые окна и кондиционеры на старинных фасадах сейчас считаются чуть ли не нормой. Естественно, уникальные памятники архитектуры от всего этого лучше не становятся. Однако с таким положением дел, увы, приходится мириться...
Впрочем, специалисты с оптимизмом говорят о перспективах рынка антикварного жилья. Они сходятся в том. что спрос на престижные апартаменты в исторических домах стабилен и никогда не снизится. Притом что соответствующих предложений будет становиться все меньше ввиду ограниченного количества старых зданий и отсутствия достойной альтернативы (сегмент эксклюзивных «клубных» домов у нас пока лишь зарождается). И не исключено, что уже через несколько лет в продаже останутся жалкие остатки исторического жилого фонда столицы. Тогда ситуация в Киеве будет похожей на ту, что сложилась в большинстве европейских столиц, где раритетные квартиры продают исключительно на аукционах, а обеспеченные покупатели, соревнуясь друг с другом, выкладывают по 10-20 тысяч евро за квадратный метр.
Автор благодарит за помощь в подготовке материала специалистов фирмы «Инвесткон», а также директора агентства недвижимости С. І. Т. Эдуарда Бразаса и замдиректора Голосеевского филиала корпорации «Благовест» Никиту Ковалика.
- 530 просмотров
