Что взбудоражило вторичный рынок жилья
Правы оказались пессимисты, предрекавшие серьезные проблемы с введением налога с продажи недвижимости. Конечно, никто и не думал, что все пройдет без сучка и задоринки. Но, честно говоря, действительность оказалась хуже, чем можно было ожидать. Ведь, что ни говори, а времени на подготовку, вроде бы, хватало с избытком.
Тем не менее, когда с 1 января вступили в силу положения Закона «О налоге с доходов физических лиц», согласно которым продавцы недвижимости должны делиться полученной прибылью с государством, участники вторичного рынка оказались в полном замешательстве. Собственно, никакой паники не было. Просто все замерло. Так сказать, до выяснения ситуации...
А ситуация сложилась весьма непростая. И главным образом потому, что законодатель довольно расплывчато сформулировал нормы о налогообложении доходов от продажи квартир, домов и проч., а соответствующие органы исполнительной власти не удосужились вовремя разработать механизм взимания данного налога.
Заметим, что в самом трудном положении оказались риэлтеры и нотариусы. Но если проблемы первых были обусловлены главным образом снижением и без того не ахти какой активности рынка, то вторым пришлось в срочном порядке осваивать непривычные функции налоговых агентов. Задача не из легких, если учесть, что данные функции, в общем-то, никак не связаны с основной деятельностью нотариусов. Они все-таки юристы, а не бухгалтера. Потому им сложно проводить расчеты по хитроумным формулам, в которых необходимо учитывать множество факторов. Тем более, что некоторые из этих факторов (оценочная стоимость объектов, порядок перечисления налога и т. д.) изначально были неизвестны, зато финансовая ответственность за правильное взимание причитающихся государству сумм возлагалась именно на нотариусов. В итоге те, от греха подальше, попросту отказывались удостоверять сделки купли-продажи недвижимости.
Спохватившись, Минюст и Государственная налоговая администрация издали совместные официальные разъяснения относительно выполнения нотариусами обязанностей налоговых агентов. В этом документе конкретизирован механизм нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом. В частности, там указано, что нотариусы имеют право получать информацию о количестве осуществленных гражданином трансакций с недвижимостью на протяжении одного отчетного налогового года в Государственном реестре сделок, а относительно уплаченных ранее физлицом платежей в бюджет можно навести справки в Госреестре налоговой администрации. Записано также, что при расчете доходов граждан, полученных от продажи недвижимости, следует исходить из цены, зафиксированной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости имущества, записанной в справке-характеристике БТИ. Есть в Разъяснениях и подробный порядок исчисления налога при осуществлении сделок с разными объектами недвижимости (индивидуальными домами, земельными участками, приватизированными квартирами и пр.). Так что в целом необходимая нормативно-правовая база для работы на вторичном рынке жилья появилась. И, как отмечают риэлтеры, лед тронулся: количество сделок потихоньку растет.
Впрочем, несмотря на явный прогресс, остается и немало негативных моментов. Среди них эксперты прежде всего выделяют принципиальные недостатки самого Закона «О налоге с доходов физических лиц». По мнению специалистов, его нормы следует пересмотреть, а еще лучше — временно отменить, как это было сделано с нормами, касающимися налогообложения доходов населения, полученных от депозитных вкладов. Ибо непродуманный налог с продажи недвижимости тяжелым бременем ляжет на простых граждан. Ведь сейчас, к примеру, продавцам квартир выгодно указывать в договоре купли-продажи их балансовую стоимость, дабы минимизировать размер налога. А каково будет нынешним покупателям, если через несколько лет они сами станут продавцами, и предпродажную оценку недвижимости (естественно, объективную, рыночную) поручат, как и планировалось ранее, Фонду госимущества?
Кроме того, существуют и чисто юридические нестыковки между Законом и теми же разъяснениями Минюста и налоговой администрации. Так, скажем, многие нотариусы обращают внимание на то, что по Закону они обязаны только рассчитывать доход при удостоверении сделок купли-продажи недвижимости, в то время как Разъяснения предписывают им еще и начислять, удерживать налог, платить в бюджет, а также вести налоговую документацию и регулярно отчитываться перед налоговой... Кстати, это признают в министерстве юстиции. И, как уверяет руководство Минюста, уже разрабатываются изменения к Закону «О налоге с доходов физических лиц», предусматривающие изъятие из него норм о возложении на нотариусов обязанностей налоговых агентов. Действительно, отчего бы нашим гражданам самим не указывать свои доходы в ежегодных декларациях? Ведь так делают во всем цивилизованном мире, а Украина, как известно, стремится в Европу.
- 330 просмотров
