Что нынче волнует нотариусов
Первое полугодие выдалось нелегким для всех участников киевского рынка недвижимости. Не в последнюю очередь из-за того, что вступили в силу новые Гражданский и Семейный кодексы, а также ряд других нормативно-правовых актов, имеющих непосредственное отношение к этому рынку. О том, как изменения в законодательстве отразились на работе учреждений нотариата, корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказала частный нотариус Людмила Шандыба.
«Законодательство еще несовершенно…»
— Людмила Ивановна, изменилась ли в нынешнем году процедура оформления сделок с недвижимостью?
— Существенных изменений пока не произошло. То же можно сказать и об оплате нотариальных услуг. Однако появились некоторые новые моменты, связанные, в частности, с принятием парламентом Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц». Хотя, как известно, положения данного закона, касающиеся операций с недвижимостью, начнут действовать только с 1 января следующего года, мы уже сейчас разъясняем их суть своим клиентам при удостоверении договоров купли-продажи квартир и домов. Почему мы это делаем? Потому что многие покупатели по-прежнему не указывают в договорах реальную стоимость приобретаемой недвижимости, стараясь сэкономить на уплате госпошлины. Между тем, с 1 января 2005 года вводится обязательная экспертная оценка объектов недвижимости с тем, чтобы при осуществлении сделок с ними воспрепятствовать занижению их стоимости. И люди должны ясно осознавать возможные последствия этого. Ведь если они в будущем захотят продать купленную сегодня квартиру, то им придется уплатить большой налог. Рассмотрим простейший пример. Указав сейчас в договоре купли-продажи квартиры ее заниженную стоимость (согласно справке БТИ) — допустим, 10 тыс. грн., — человек через несколько лет решит продать это жилье. Тогда ему уже придется указать в договоре реальную цену — 100 тыс. грн. В результате гражданин получит 90 тысяч дохода, и с этой суммы ему нужно будет отдать государству 13% налога...
— Насколько мне известно, контролировать уплату данного налога будут нотариусы...
— Действительно, на сегодняшний день Законом «О налоге с доходов физических лиц» определено, что нотариус должен будет требовать при удостоверении договоров купли-продажи недвижимости квитанцию об уплате налога. Или обязан будет сам вычесть из суммы сделки соответствующий налог и перечислить его государству. Однако я полагаю, и так думает подавляющее большинство моих коллег, что в обязанности нотариуса не должно входить выполнение функции налогового агента. У нас другие задачи. А следить за правильной уплатой налогов все-таки надлежит работникам налоговой службы. Кстати, Министерство юстиции готовит предложения в Верховную Раду, дабы срочно внести необходимые изменения в законодательство.
— Прислушиваются ли покупатели недвижимости к вашим рекомендациям не занижать стоимость квартир и домов?
— Надо сказать, что количество людей, указывающих в договорах купли-продажи рыночную цену недвижимости, значительно выросло...
— Специалисты утверждают, что новые Гражданский и Семейный кодексы не вполне согласованы с иным законодательством, регламентирующим деятельность нотариусов. Какие главные несоответствия относительно сделок с недвижимостью Вы бы выделили?
— В новых кодексах есть немало положений, которые кардинально отличаются от тех, которые были раньше. Что касается сделок с недвижимостью, то следует отметить такой важный момент. До нынешнего года сделки с недвижимым имуществом от имени несовершеннолетних заключались только с разрешения органов опеки и попечительства. Теперь подобной нормы нет, и выходит, что родители по обоюдному согласию могут совершать такие сделки самостоятельно, без опекунского. Однако у нас есть специальный закон об охране детства, в котором четко сказано, что разрешение органа опеки таки необходимо. И я, например, твердо придерживаюсь этой нормы. Такую же позицию, кстати, занимает Минюст, издавший на сей счет официальное разъяснение. Хотя некоторые нотариусы думают и делают по-другому. С моей же точки зрения, сделки с недвижимостью — очень серьезные сделки, и риск здесь должен быть сведен к минимуму.
Сейчас неожиданно возникли проблемы и с договорами мены, купли-продажи объектов неоконченного строительства. Дело в том, что в соответствии со статьей 331 ГК Украины, право собственности на такое недвижимое имущество теперь возникает с момента завершения строительства (либо с момента принятия объекта в эксплуатацию). А до того человек, который, скажем, строит частный дом, считается собственником стройматериалов и оборудования, использованных в процессе строительства. Потому продать этот неоконченный объект именно как дом уже невозможно... Правда, в законе есть оговорка, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроя, если будет установлено высокую степень готовности данного объекта. Но нигде ничего не сказано о том, как определить эту самую степень готовности. Вот и приходится людям или в суд обращаться, или оформлять договора купли-продажи стройматериалов. Но тут тоже есть «подводные камни»: в Инструкции о совершении нотариальных действий написано, что для удостоверения договора купли-продажи стройматериалов необходимы документы, подтверждающие их происхождение, а необходимые накладные и счета есть далеко не у всех.
Также нельзя не вспомнить и про государственную регистрацию прав на недвижимость. В ныне действующем Гражданском кодексе закреплено, что переход права собственности на недвижимое имущество происходит не с момента нотариального удостоверения соответствующего договора, как было раньше, а с момента его государственной регистрации…
— Как я понимаю, создание Государственного реестра сделок с недвижимостью должно снять эту проблему?
— Если информацию в этот реестр будут вносить нотариусы во время оформления договоров, как это предусмотрено Временным порядком государственной регистрации сделок, то конечно...
— А как нынче обстоит дело с ответственностью нотариусов за причиненный ими ущерб клиентам?
— Согласно законодательству частный нотариус не имеет права начинать нотариальную деятельность, пока не застрахует свою профессиональную ответственность. Таким образом, в случае причинения им своими действиями ущерба клиентам, данный ущерб подлежит возмещению. За государственных нотариусов отвечает государство. Однако здесь надо иметь в виду: ответственность нотариуса наступает лишь тогда, когда в суде будет доказана его вина в том, что удостоверенный им договор признан недействительным, иными словами, если нотариус умышленно или по неосторожности (вследствие небрежности) допустил нарушения закона, чем причинил вред своему клиенту.
«Единый нотариат — лучший вариант…»
— Многие нынче считают, что разделение нотариусов на частных и государственных не имеет смысла. Согласны ли Вы с этим?
— Думаю, было б очень хорошо, если бы наш нотариат стал единым. Ибо ни для кого не секрет, что государственные нотариусы, в отличие от частных, сейчас находятся в весьма незавидном положении — как в плане заработков, так и что касается характера работы. Это, естественно, порождает определенную напряженность в нашей профессиональной среде. Хотя, конечно, перейти к системе единого нотариата можно будет только после принятия парламентом нового закона «О нотариате», который, как известно, пока принят только в первом чтении...
— Насколько сегодня различается статус государственного и частного нотариуса?
— В принципе, сделки, оформленные государственными и частными нотариусами, имеют одинаковое юридическое значение. И это самое главное. Однако некоторые виды нотариальных действий имеют право совершать лишь государственные нотариусы. Применительно к недвижимости имеются в виду оформление наследства и принятие мер по охране наследственного имущества. Кроме того, есть еще «проблемная» категория нотариальных действий, как, например, удостоверение договоров пожизненного содержания…
— Интересно, почему данную категорию нотариальных действий Вы назвали «проблемной»?
— Потому что такие действия, с одной стороны, вроде бы, разрешено совершать частным нотариусам, но в Законе «О нотариате» это не предусмотрено. Как результат имеем прецеденты, когда суд признает договор пожизненного содержания, оформленный частным нотариусом, недействительным...
— Людмила Ивановна, как бы Вы оценили общий уровень столичного нотариата?
— Поскольку мне приходилось работать в квалификационной комиссии, принимать экзамены у будущих нотариусов, то должна сказать, что уровень подготовки молодежи достаточно высокий. К тому же ввиду того, что в последнее время появилось много новых законов, других нормативно-правовых актов, не только молодым, но и опытным нотариусам надо заново многому учиться…
— Порой раздаются предложения, чтобы вместо нотариусов оформлением сделок с недвижимостью занимались некие «государственные регистраторы». Что Вы об этом думаете?
— Думаю, вряд ли такое возможно… Кто будут эти «регистраторы»? У нас же был негативный опыт с регистрацией сделок с недвижимостью на биржах. Зачем повторять старые ошибки? Мы сейчас подводим национальное законодательство под европейские стандарты, а в Европе именно нотариусы оформляют сделки с недвижимостью. И в новом Гражданском кодексе зафиксировано, что все сделки с недвижимым имуществом подлежат нотариальному удостоверению.
Из досье «СТОличной недвижимости»: Шандыба Людмила Ивановна в 1974 г. окончила юридический факультет Киевского государственного университета им. Тараса Шевченко. В 1974-1977 гг. работала нотариусом в государственных нотконторах, затем — в Киевском областном управлении юстиции. Частной нотариальной практикой занимается с 1996 года. Член Совета Нотариальной Палаты Украины.
- 5547 просмотров
