Чего не хватает первичному рынку жилья
Львиная доля жилья в столице нынче строится за средства населения. Но порой случается, что люди, вложившие свои кровные в строительство вожделенных квартир, в результате получают лишь кучу проблем. О том, почему так бывает и как с этим бороться, корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал исполнительный директор Агентства защиты прав застройщиков Виталий Кащенко.
«Граждане — тоже застройщики»
— Чем вызвана необходимость создания агентства?
— Объективной ситуацией, сложившейся на киевском первичном рынке жилья, вообще в жилищном строительстве. Сегодня достаточно остро стоит проблема недостаточной урегулированности отношений между организациями, которые занимаются строительством жилья, и людьми, принимающими участие в инвестировании строительства. Нередко это приводит к конфликтам, обусловленным прежде всего тем, что фирмы-застройщики нарушают права граждан. Мы помогаем людям решать эти конфликты...
— Значит, вы ставите перед собой задачу защищать интересы граждан?
— Да.
— Но из названия вашей организации это трудно понять...
— Все потому, что у нас, как правило, застройщиками называют исключительно строительные, инвестиционные компании. Между тем физическое лицо, заключившее договор об инвестировании или о долевом участии в строительстве жилого дома, тоже является застройщиком.
— Много людей к вам обращается?
— Немало. При том, что работаем мы не так давно...
— Неужто строители массово нарушают права застройщиков–физлиц?
— Следует отметить, что нарушения допускаются не только строителями, но и другими организациями, которые с ними работают, например, банками, риэлтерскими фирмами... В целом, если принять во внимание объемы жилищного строительства в столице (а, как вы знаете, на протяжении нескольких последних лет в Киеве сдается около миллиона квадратных метров жилья), то грубых, так сказать, вопиющих нарушений, вроде бы, не так и много. Хотя, с другой стороны, что именно считать грубым нарушением? Скажем, стройкомпании довольно часто нарушают заявленные сроки сдачи домов. Вроде бы, не так и страшно. Однако для людей, которые продали свои квартиры, чтобы внести первый взнос, и взяли в банке кредит на строительство жилья, задержка на полгода-год с вводом дома в эксплуатацию оборачивается большими дополнительными затратами. Для некоторых это становится настоящей трагедией...
— А как же договора, где указаны и сроки, и ответственность строителей за их несоблюдение?
— Начнем с того, что нередко проволочки со сдачей объектов жилой недвижимости имеют место не по вине строительных компаний. И тут ничего не попишешь: сам порядок строительства у нас еще не отлажен как следует, поэтому сегодня очень сложно что-то планировать наперед. Тем более, что строится дом довольно долго.
Относительно же соглашений, которые граждане заключают со строителями или их представителями, отмечу следующее. Несмотря на различные названия, такие соглашения в основном представляют собой договора инвестирования либо о долевом (паевом) участии в строительстве (обычно их сводят к договорам о совместной деятельности). Правовые последствия у этих договоров неодинаковы. Граждане, заключившие договор инвестирования, еще могут требовать от стройкомпании компенсации за невыполнение его условий. А вот застройщики-физлица, поставившие свою подпись под договором о долевом участии в строительстве, фактически лишают себя такой возможности. Почему? Да потому, что с юридической точки зрения они выступают партнерами строительной организации, и, соответственно, несут все риски, связанные со строительством, наравне с самими строителями. Какие ж тут могут быть претензии?..
— Если я правильно вас понял, в самом пиковом случае, то есть когда дом по каким–либо причинам вообще не будет построен, дольщики, вложившие свои деньги в строительство, могут остаться ни с чем и без всякой надежды вернуть потраченные средства?
— Совершенно верно.
— Тем не менее, в договорах о долевом участии в строительстве есть пункты о штрафных санкциях...
— Это совершенно ничего не дает гражданину, являющемуся стороной такого договора, поскольку взаимные штрафные санкции противоречат сути данного соглашения.
«Рынок надо упорядочить…»
— Выходит, только договор инвестирования может гарантировать человеку, желающему приобрести квартиру на первичном рынке, что он, по крайней мере, ничего не потеряет?
— Здесь есть определенные нюансы. Скажем, сейчас, когда цены на новое жилье стремительно растут, недобросовестной компании-застройщику ничего не стоит собрать у граждан деньги, построить дом, а потом, спустя полтора-два года, расторгнуть договора инвестирования (кстати, прецеденты были). Естественно, несостоявшимся новоселам вернут их деньги, даже выплатят какую-то компенсацию. Но обманутые люди не смогут купить за эти деньги квартиры, аналогичные тем, которых их лишили... Или возьмем такой пример. Порой случается, что продажей квартир в строящемся доме занимаются посредники, не имеющие соответствующих полномочий. И если, не дай Бог, потом что-то нехорошее произойдет, инвестору не с кого будет спрашивать...
Так что, как видите, заключить «правильный» договор — это лишь полдела. Не менее важно выбрать «правильную» компанию-застройщика.
— Легко сказать. А как это сделать?
— Существуют методики, с помощью которых можно определить, насколько надежной является та или иная строительная компания.
— У вас такие методики есть?
— Да, и они достаточно эффективны, поскольку учитывают целый ряд объективных показателей — финансовое состояние компании, что ею уже построено, сколько имеет участков под застройку, с какими банками сотрудничает и т. д.
— Многие граждане-потенциальные инвесторы придерживаются мнения, что чем крупнее строительная компания, тем она надежнее. Вы согласны с этим?
— В принципе, здесь есть доля истины. Но однозначно утверждать, что крупная компания всегда работает лучше, нежели та, которая недавно вышла на рынок, конечно же, нельзя. Сперва необходимо детально все проанализировать...
— Где же вы берете данные, характеризующие хозяйственную деятельность строительных компаний?
— Вы затронули очень важную проблему. Потому что наши компании-застройщики, к сожалению, далеко не все о себе сообщают в открытых источниках информации.
— Понятное дело, коммерческая тайна...
— Коммерческая тайна здесь ни при чем. Просто многие наши бизнесмены упорно не желают публиковать даже самые нейтральные сведения, которые западные компании регулярно печатают в газетах. А в итоге страдает прежде всего потребитель, которому сегодня сложно сориентироваться на рынке.
— Возможно, строителям просто выгодно, чтобы рынок был «непрозрачным», ведь, как известно, рыбу легче ловить в мутной воде...
— Безусловно, нечистых на руку дельцов такая ситуация вполне устраивает. Однако компаниям-застройщикам, которые работают на перспективу и заботятся о своей репутации, выгоднее, чтобы рынок был «прозрачным». Потому что сейчас есть ажиотажный спрос на новое жилье, и клиентов хватает на всех. А завтра спрос уменьшится, клиент станет разборчивее. И если человек (или его родственники, друзья, знакомые) уже раз обжегся, покупая квартиру на первичном рынке, такого человека трудно будет убедить в том, что вторая попытка окажется удачной.
— Неужто руководители серьезных строительных компаний этого не понимают?
— Почему же, понимают. Но чтобы изменить ситуацию, нужно приложить определенные усилия, сделать какие-то шаги. А реальных действий, направленных на упорядочение первичного рынка жилья, пока что нет...
— Какие меры, по вашему мнению, следовало бы предпринять для того, чтобы наши компании–застройщики работали цивилизованно?
— В цивилизованных странах компании, занимающиеся жилищным строительством, создают фонды взаимного страхования, в которые отчисляют 1-2% от суммы привлеченных инвестиций, — на тот случай, если они не смогут выполнить свои обязательства перед клиентами. За счет средств данного фонда незавершенные дома достраиваются силами других компаний или клиентам выплачивается справедливая компенсация. На Западе такая практика давно стала нормой, и там уже никто не хочет иметь дело с компанией, не являющейся членом фонда взаимного страхования. Думаю, в будущем и мы к этому придем. А начать наши компании-застройщики могли бы с налаживания тесного сотрудничества со страховыми фирмами. Ведь если финансовые риски покупателей жилья (а еще лучше и сам объект строительства) будут страховаться, то, согласитесь, ни один страховщик не выдаст полис, когда он не уверен в строительной организации.
1 января нынешнего года вступил в силу закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», предусматривающий создание совершенно новых для Украины структур — фондов финансирования строительства (ФФС) и фондов операций с недвижимостью (ФОН). Они будут привлекать средства населения в жилищное строительство и обеспечивать гарантии защиты этих средств. Таким образом, данные структуры призваны минимизировать риски инвесторов, а это как раз то, что сегодня необходимо.
Еще один важный момент — регистрация имущественных прав граждан на квартиры в строящихся домах. Такая регистрация почти полностью исключает возможность продажи одной квартиры сразу нескольким покупателям. Очевидно, здесь должны проявить инициативу столичные власти, создав соответствующий реестр.
«Своим членам помогаем бесплатно…»
— Назовите, пожалуйста, самые распространенные виды нарушений со стороны фирм, занимающихся строительством жилья.
— Кроме уже упомянутой мной несвоевременной сдачи домов в эксплуатацию, можно выделить проблемы с оформлением права собственности граждан на новые квартиры и строительные недоделки.
— К вам приходят преимущественно люди, уже попавшие в сложную ситуацию, или те, кто хочет избежать ошибки при покупке жилья на первичном рынке?
— Увы, менталитет у нашего народа таков, что, как говорится, пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Поэтому люди чаще всего просят у нас помощи, когда им уже ничего другого не остается.
— Как же вы им помогаете?
— Сначала пытаемся решить возникшую проблему путем переговоров. Ну, а если не удается достичь компромисса, обращаемся с иском в суд. Впрочем, как показывает практика, многих проблем вообще можно было избежать, если б граждане проконсультировались у наших экспертов еще до подписания инвестиционных договоров. Но большинство наших сограждан довольно-таки несерьезно относятся к инвестированию денег в жилищное строительство. Почему-то все убеждены, что в таком деле никакого обмана быть не может.
— Думаю, многих интересует вопрос о стоимости ваших услуг...
— Наше агентство — общественная организация, которая существует за счет членских взносов. И своим членам мы предоставляем помощь бесплатно.
Из досье «СТОличной недвижимости»: Кащенко Виталий Викторович родился в 1971 году. В 1993 г. окончил Киевский университет им. Тараса Шевченко. Работал на руководящих должностях в ряде государственных и частных компаний («Альфа Капитал», «Новый Канал», «Авиалинии Украины», «Укртелеком»).
- 1769 просмотров
