Большая перемена. Как не «наломать дров» при перепланировке квартиры

Как не «наломать дров» при перепланировке квартиры

Типовые планировки совковых квартир отличаются исключительной функциональностью, кое-где граничащей с аскетизмом. Потому что рассчитаны они на неприхотливого «среднего» человека, которого, в принципе, устраивает любая крыша над головой. При таком подходе проблема качества жилья неизбежно отходит на второй план. Но времена изменились. И теперь владельцы приватизированных квартир, которых не устраивает «социалистический» минимум удобств, все чаще прибегают к перепланировке своих жилищ.

Реконструкция — дело тонкое

Как показывает практика, большинство граждан, обуреваемых желанием поскорее что-то убрать, заменить или добавить в своих «апартаментах», имеют довольно смутное представление о том, что же представляет из себя перепланировка. Между тем специалисты употребляют этот термин как синоним реконструкции. А реконструкцией жилых помещений, согласно действующему законодательству, является такая их переделка, в результате которой существенным образом меняются основные технико-экономические характеристики жилища: общая и жилая площадь, геометрические размеры комнат и т. п. Зачем, спрашивается, неспециалистам вникать в такие тонкости? А затем, чтобы, затевая какие-либо изменения в квартире, не спутать перепланировку с переоборудованием.

Переоборудованием жилых помещений называется изменение их технической оснащенности, то есть переделка систем электро-, газо-, водоснабжения и канализации, а также замена некоторых элементов жилища (окон, дверей), сантехнических и других приборов. В отличие от перепланировки при переоборудовании квартиры ее основные параметры остаются неизменными. И этот момент имеет большое практическое значение. Поскольку по закону все потенциальные «перестройщики» прежде чем ломать, передвигать и т. д., обязательно должны получить соответствующее разрешение. Cогласно Правилам пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, а также специальным инструкциям, которые определяют общий порядок проведения переоборудования и перепланировки жилья, для того, чтобы просто передвинуть на кухне газплиту из одного угла в другой или поменять деревянные оконные блоки на металлопластиковые, достаточно получить пару-тройку разрешений и согласований. Если же вы, к примеру, хотите устроить тамбур на лестничной площадке, «перекроить» ванную комнату или расширить балкон, — тут уж придется запастись терпением и побегать по многочисленным инстанциям, чтобы собрать полтора-два десятка подписей...

Тем, кто несмотря ни на что горит желанием осуществить грандиозные преобразования в милой сердцу квартире, сначала надо обратиться в районную госадминистрацию по месту жительства с соответствующим заявлением. К заявлению прилагаются:

— техпаспорт на квартиру;

— документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение;

— справка о согласии всех совершеннолетних членов семьи и соседей-собственников жилья на проведение перепланировки;

— экспертное техническое заключение о возможности осуществления в квартире тех или иных преобразований.

На основании представленных документов выдается разрешение на разработку проекта перепланировки.

Следует заметить, что юридическую силу имеют только те экспертные заключения и проекты, которые разработаны организациями, имеющими государственную лицензию на выполнение этих видов работ.

Уже готовый проект перепланировки квартиры в обязательном порядке согласовывается, во-первых, с собственником дома и эксплуатирующей организацией (райжилуправление, ЖЭК и т.п.) и, во-вторых, с НИИ «Проектреконструкция». В тех случаях, когда вместе с перепланировкой меняется также инженерное оснащение жилых помещений, проект должен быть согласован с соответствующими организациями, которые эксплуатируют городские сети водо-, газо-, энергоснабжения («Киевэнерго», «Киевгаз» и т. д.).

Но вот после месячного хождения по инстанциям все согласования остались позади. Теперь можно перевести дыхание, собственноручно подписать проект (вы же — заказчик!) и со спокойной душой идти за разрешением на проведение ремонтно-строительных работ. Его выдают в столичном Управлении государственного архитектурно-строительного контроля. Кроме того, чтобы не иметь проблем с вывозом мусора, надо заранее получить специальный ордер в Главном управлении контроля за благоустройством города.

За что боролись?

Кроме юридического, началу перепланировки предшествует еще один подготовительный этап. Он состоит в том, чтобы принципиально решить вопрос: «Как будем переделывать квартиру?».

Как утверждает директор стройфирмы «Ремсервис» Олег Бородянский, клиентов, которые хотят сделать перепланировку квартиры, можно разделить на две группы. Одни (их меньше) желают «разрушить все до основанья», чтобы потом сделать из стандартной «коробки» дом своей мечты. Другие (их значительно больше) относятся к переустройству своей квартиры более осторожно, ограничиваясь обычно лишь действительно необходимыми переделками. При этом главными недостатками типовых жилищ люди считают, во-первых, небольшие размеры прихожей, кухни, ванной комнаты; во-вторых, отсутствие подсобных помещений; и, в-третьих, плохую звуко-, теплоизоляцию. Потому, как правило, обычная перепланировка «типовушки» сводится к изменению размеров коридора и кухни, ванной комнаты, увеличению полезной площади квартиры за счет снесения лишних перегородок, устройства дополнительных проемов в стенах, разделения комнат на функциональные зоны и монтажа вместительных встроенных шкафов. Кроме того, также устанавливаются современные большие окна и двери. При необходимости в кухне переносится плита. Иногда застекляется и утепляется лоджия, которая становится частью гостиной. Главная цель такой перепланировки — расширить «жизненное пространство», сделать квартиру максимально удобной для проживания.

Иногда застекляется и утепляется лоджия, которая становится частью гостиной. Главная цель такой перепланировки — расширить «жизненное пространство», сделать квартиру максимально удобной для проживания.

По мнению специалистов, в принципе, возможности перепланировки квартир постройки 60-80-х годов довольно ограничены. Однако, из правил бывают исключения. Прораб строительной фирмы «Новый мир» Петр Зубков говорит, что участие в процессе перепланировки начиная со стадии проектирования, квалифицированного архитектора гарантирует грамотные конструктивные решения, значительно повышающие комфортабельность жилья. Точно так же обстоит дело и с дизайном — секреты художественного оформления жилища лучше всего известны профессионалу. В тех же случаях, когда заказчик, насмотревшись популярных телесериалов и картинок в модных журналах, сам точно не знает, чего он хочет, но, тем не менее требует от архитектора и дизайнера «эксклюзива», результат нередко бывает далек от ожидаемого. Потому что никакие изыски вроде шикарных зеркальных потолков, светящихся полов и т. п. сами по себе не сделают жилище по-настоящему стильным и уютным...

«Профи» гарантируют...

Когда цель будущей перепланировки ясна и фронт работ определен, самое время приглашать строителей. Впрочем, с этим особо спешить не стоит, потому что реконструкция квартиры работа достаточно сложная во всех отношениях. Специалисты рекомендуют поручать ее только высококлассным мастерам, имеющим все необходимое оборудование. Поэтому если у вас нет знакомых, которые могут подсказать координаты настоящих профессионалов, лучше не рисковать и обратиться в авторитетную стройфирму. В первую очередь стоит обратить внимание на многопрофильные компании, занимающиеся различными видами ремонта. Полезный совет: прежде, чем остановить свой выбор на конкретной организации, непременно поинтересуйтесь, есть ли у нее государственная лицензия на выполнение работ по реконструкции жилых помещений. Не мешает также выяснить, сколько лет работает приглянувшаяся вам фирма на рынке строительных услуг. Лучше всего — если не менее пяти.

При заключении с организацией-подрядчиком договора о проведении перепланировки проверьте, чтобы в документе были четко сформулированны обязательства стройорганизации относительно обеспечения соответствия всех выполненных ею работ требованиям государственных строительных норм и правил.

Даже если вы человек, весьма далекий от строительства, не стесняйтесь контролировать работу мастеров на каждом этапе реконструкции. Особо следите за тем, как ведут себя стены и перекрытия. Имейте в виду: какими бы квалифицированными и опытными ни были приглашенные вами строители, они не всесильны. Поэтому при перепланировке иногда бывают неприятные «сюрпризы», особенно когда дело доходит до разрушения частей несущих конструкций — стен, опор и балок... Постоянно поддерживайте связь с соседями. Помните, что устранение появившихся трещин и других повреждений домовых конструкций «по горячим следам» избавит вас от многих проблем в будущем.

Когда реконструкция проводится специалистами строительной компании, после окончания работ составляется акт приемки. Его, в случае отсутствия взаимных претензий, подписывают заказчик и представители организации-подрядчика. Однако,если акт подписан, то сей факт вовсе не означает, что мастера, как говорится, «умыли руки». Потому что на протяжении еще одного года после этого фирма должна по первому вашему требованию устранять любые дефекты, которые могут возникнуть из-за некачественно выполненных ремонтно-строительных работ.

Завершающим «аккордом» каждой перепланировки является подписание уполномоченными представителями Управления государственного архитектурно-строительного контроля специального акта о введении квартиры в эксплуатацию. После этого торжественного момента все изменения в планировке квартиры регистрируются в Бюро технической инвентаризации.

Не надо наступать на грабли!..

Всем известно, что лучше учиться на чужих неудачах. Тем не менее количество тех, кто несмотря ни на что предпочитает делать собственные ошибки, от этого не уменьшается. По словам заведующего отделом экспертизы домов и сооружений Главного управления контроля за благоустройством города Игоря Боднара, сегодня проблема самовольных перепланировок стоит в Киеве достаточно остро. Многие жители столицы не желают тратить время и деньги на оформление необходимых для этого документов и делают локальные перестройки «втихаря», надеясь «на авось». И совершенно напрасно!

Как утверждает ведущий специалист юридической консультационной фирмы «Макс» Ирина Бекешина, с правовой точки зрения домовые строительные конструкции и коммуникации не принадлежат владельцам отдельных квартир. Несущая стена,к примеру, не может быть собственностью конкретного человека-владельца жилого помещения, потому что в его квартире находится только какая-то ее часть. Чей-то пол одновременно является потолком соседа снизу. Водопроводными трубами и канализацией пользуются совместно все жильцы дома. Несанкционированные радикальные переделки здесь неправомерны и опасны. Согласно Правилам пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, переоборудование и перепланировка квартир, балконов, лоджий может осуществляться только в том случае, если это не ущемляет интересы других жильцов. А проведение таких работ, которые могут привести к непоправимому повреждению и даже разрушению домовых конструкций и коммуникаций, запрещается! Поэтому человек, не имеющий законных оснований для перепланировки своего жилища, изначально рискует нарваться на неприятности — начиная с регулярных визитов представителей государственных органов, осуществляющих надзор за ремонтно-строительными работами, и заканчивая судебными исками обозленных соседей. Но если административные штрафы за нарушение порядка перепланировки жилых помещений — это еще не так страшно, учитывая их чисто символические размеры, то с судами дело намного серьезнее. В судебной практике уже имели место случаи, когда суды удовлетворяли иски собственников квартир и домов, пострадавших вследствие незаконных перепланировок, к непосредственным виновникам повреждений домовых конструкций и коммуникаций. Ответчики вынуждены были заплатить немалые суммы...

Но даже если вам повезло, и «левая»перепланировка прошла, как говорится, без сучка и задоринки, все равно расслабляться не стоит. Заранее будьте готовы к тому, что вам не удастся зарегистрировать произведенные изменения в планировке квартиры в БТИ. Точнее, в техпаспорт на квартиру необходимые изменения внесут, но одновременно сделают пометку о том, что перепланировка сделана незаконно. Естественно, если вы потом захотите продать, подарить либо завещать свои «квадратные метры», то у вас возникнут вполне реальные проблемы... Чтобы этого не случилось, лучше все-таки не ждать, когда гром грянет, а «узаконить» переделки задним числом, пройдя обычную процедуру оформления необходимых разрешений и согласований.

Услуги профессионального архитектора или дизайнера нынче стоят недешево: радикальная переделка обычной 50-метровой квартирки обойдется клиенту в $1000. Однако, если вы все же нашли возможность привлечь этих специалистов для осуществления перепланировки своего жилища, имейте в виду, что удачная реконструкция — это всегда плод совместного творчества эксперта и хозяина квартиры. Дизайнер интерьеров архитектурной мастерской «Арт плюс» Александр Смирнов говорит, что задача архитектора-профессионала состоит в том, чтобы помочь заказчику выбрать близкий ему по духу стиль. И не более того. Поэтому собственнику квартиры не надо полностью полагаться на вкус эксперта. Человеку, которому предстоит долгие годы жить в квартире, никогда не помешает заняться устройством собственного дома, конструируя свой неповторимый мир из элементов и предметов, которые этому человеку действительно нравятся. А навязанный кем-то стиль, как правило, быстро надоедает...

Когда при проведении реконструкции квартиры вы, пропустив мимо ушей советы знающих людей, в целях экономии средств все-таки решили воспользоваться услугами случайных мастеров «со стороны», вам также следует быть готовыми к возможным неприятностям. Ведь приглашенные умельцы вполне могут оказаться недостаточно компетентными специалистами, не знакомыми с требованиями государственных строительных норм и правил. И если такие дешевые мастера, не дай бог, «схалтурят», вам потом придется расхлебывать «кашу», которую они заварили, в гордом одиночестве подобно одной киевлянке с Печерска, которой «шабашники» так перепланировали кухню, что там обрушилось перекрытие и произошел взрыв газа... По счастливой случайности никто не пострадал. Однако, чтобы возместить причиненный дому ущерб, «экономной хозяйке» пришлось выплатить сумму, в несколько раз превышающую стоимость отличного «евроремонта».