Как разъехаться? Найти ответ на этот вопрос пытаются жильцы нескольких тысяч коммунальных квартир в столице

Тенденции

Длительное время создание общежитий на базе бывших «барских» и «сталинских» квартир рассматривалось как один из вариантов решения жилищной проблемы в нашей стране. В конце 50-х государственная жилищная политика изменилась в пользу возведения массового изолированного жилья. С тех пор и началось постепенное расселение и перепланировка коммунальных квартир. Сейчас государство в процессе ликвидации коммуналок участия не принимает. Причина — отсутствие материальных средств. На протяжении нескольких последних лет из городского бюджета деньги на расселение коммунальных квартир не выделялись.

Между тем столичные риэлтеры еще в начале 90-х годов очень заинтересовались возможностью расселения коммуналок. Ведь такие квартиры находились преимущественно в домах, распложенных в престижной центральной части города. К тому же зарождающийся средний класс и все прибывающая армия иностранных представителей готовы были прилично платить за шикарные многокомнатные апартаменты. В свою очередь жильцы коммуналок соглашались без особенных капризов разъехаться подальше друг от друга. И в 1993 году в деле расселения коммунальных квартир был отмечен настоящий бум. Сегодня ситуация радикально изменилась. Спрос на «элитные» квартиры в престижных районах столицы остается по-прежнему высоким, а цены стабильными ($600-900 за 1 кв. м общей площади). Но «товар», предлагаемый сейчас на рынке недвижимости, во многих случаях не отвечает требованиям, предъявляемым к элитному жилью. Потому банки данных агентств недвижимости начали наполняться «некондиционным» товаром: многонаселенными квартирами в домах, требующих ремонта, где отсутствуют элементарные удобства (мусоропроводы, централизованное горячее водоснабжение, лифт и т. д.).

Кроме того, покупатели сейчас предъявляют требования и к соседям. Так, для них уже важно и то, что будущие апартаменты должны находиться в доме, где большинство квартир расселены или готовятся к такому процессу — ведь от этого зависит будущее окружение и безопасность их владельца. Усложнять процедуру расселения стали и сами жильцы коммуналок, которые хотят получить слишком много. Сегодня «коммунальщиков» трудно убедить переехать на окраину города или поменять свои 40 кв. м жилой площади в общей квартире на меньшее индивидуальное жилье.

Механизмы расселения

Как правило, риэлтеры расселяют коммунальные квартиры под конкретного заказчика. Наиболее предпочтительная для агентств недвижимости схема расчетов с клиентами при расселении коммуналки — это 100%-ная предоплата сделки. Ранее некоторые фирмы предлагали и более рискованные для себя варианты взаиморасчетов. Так, покупатель экс-коммуналки вносил только аванс в размере 40% от стоимости квартиры, а остальную часть суммы — уже после расселения.

Риэлтеры предпочитают действовать по стандартной схеме организации «разъезда коммунальщиков», извлекая прибыль за счет использования при расселении коммуналок квартир, которые имеются в их собственных базах данных. К примеру, при расселении 4-5-комнатной квартиры ее жильцам предлагают четыре однокомнатные квартиры, в цену которых уже заложен комиссионный процент (в среднем 5%). Таким образом, на данной операции агентство недвижимости может получить прибыль и, соответственно, будет заинтересовано заниматься расселением коммуналки. Очень редко крупные риэлтерские компании берутся расселить коммунальную квартиру за свои деньги для последующей ее продажи. Это может иметь место лишь в том случае, если риэлторы считают, что рентабельность такой операции и возможность быстрой реализации объекта достаточно высоки.

В принципе, обитатели коммунальной квартиры (при соблюдении определенных условий) могут не только удачно разъехаться, но и заработать на этом деньги, скажем, для ремонта своих новых апартаментов. Главное, в таком деле — реальность требований и согласованность действий всех соседей по коммунальной квартире.

Для риэлтеров перспектива выгодного расселения коммунальной квартиры зависит от размера компенсации, которую придется выплатить ее жильцам. Как правило, если в квартире проживает больше трех собственников, она становится мало привлекательной для торговцев недвижимостью. (Потому что в таком случае придется предоставить каждому из собственников, как минимум, двухкомнатную квартиру).

Схем разъезда может быть много. Все они базируются на том, что владельцам лицевых счетов в коммуналке предоставляется индивидуальное жилье, площадь которого зависит от размера ранее занимаемой жилой площади. Например, если семья занимала 3 больших комнаты в 5-комнатной коммунальной квартире в самом центре города, то она может, условно говоря, рассчитывать на две двухкомнатные и одну однокомнатную квартиры на окраине или на две однокомнатные квартиры ближе к центру. Или, скажем, получить одну трехкомнатную квартиру возле станции метро и в дополнение — денежную компенсацию.

Когда же соседи действуют несогласованно, могут возникнуть проблемы. Например, один из жильцов коммуналки выдвинет риэлтерам невыполнимые условия. Тогда под угрозой окажется расселение всей коммунальной квартиры. Иногда соседи по коммуналке выкупают друг у друга жилую площадь и таким образом самостоятельно «расселяют» свою квартиру. Спрос на отдельные комнаты в коммунальных квартирах столицы, перспективных для расселения, сегодня достаточно велик. И потому в большинстве случаев их стоимость непомерно завышена. Правда, «коммунальщики» с чрезмерными запросами имеют мало шансов разъехаться. А вообще, как говорят специалисты, в настоящее время практически не осталось коммуналок, за расселение которых инвестор готов платить действительно большие деньги.