Александр Ребицкий: «Работы нам хватает…»

Нет смысла долго объяснять, как важно соблюдать в строительстве мудрое правило: «Доверяй, но проверяй!» О том, как реализуется данный принцип в Киеве, корреспондент «СТОличной недвижимости» попросила рассказать начальника городского управления государственного архитектурно-строительного контроля Александра Ребицкого.

– Александр Александрович, сильно возросла нагрузка на ваше управление за последние годы?

– Поскольку объемы строительства в городе в последнее время значительно возросли, то и работы нам прибавилось. Ведь мы призваны следить за соблюдением действующего «строительного» законодательства, и именно через нас проходят все правонарушения в этой сфере. Кроме того, управление занимается лицензированием проектно-строительных организаций, регистрацией объектов строительства, выдачей разрешений на проведение строительных работ, участвует в сдаче объектов в эксплуатацию. Но самый большой объем работы — это рассмотрение обращений и жалоб граждан и организаций по вопросам градостроительства и качества строительных работ. К примеру, уже сейчас к нам поступают жалобы в связи со строительством гостинично-офисного комплекса возле НСК «Олимпийский», хотя сами работы еще и не начинались...

– С какими видами нарушений вам приходится сталкиваться чаще всего?

– Правонарушений по их характеристикам много. Самое грубое — самовольное строительство, которое ведется без надлежащего разрешения и утвержденного проекта. Ответственность за него предусмотрена как для должностных лиц, так и для предприятий и организаций. В таких случаях предусмотрен штраф в размере 50% от суммы выполненных работ. Правда, анализируя все нарушения, с которыми мы сталкиваемся, я прихожу к одному выводу: у нас слишком гро-моздкая система согласований и получения разрешений. Существует масса различных служб, уполномоченных выдавать заключения и условия на строительство, землеотвод, согласовывать и проводить экспертизы проектов и т.д. и т.п. Этот мощный чиновничий аппарат, по сути, сам подталкивает заказчиков и строителей к совершению нарушений. Ведь из-за бюрократических проволочек у строителей нередко «горят» кредиты и инвестиции, соответственно, люди лишаются работы...

– Нынешний порядок выдачи разрешений и согласований — воистину головная боль киевских строителей. Хотя перечень документов периодически обновляется, короче он не становится. Как Вы считаете, в чем тут дело?

– В принципе, мы давно выступаем за то, чтобы этот перечень сократить. Но все никак не получается. Ведь, скажем, порядок оформления документов на землю не упрощается, а без этих бумаг мы не имеем права выдавать разрешение на строительство… Что бы там кто ни говорил, наше законодательство неоправданно усложнено. К примеру, де-юре все условия получения и выдачи разрешений на строительство предусмотрены в Законе «О планировании и застройке территорий». Но существует еще множество подзаконных актов Кабмина, Госстроя, местных администраций, которые де-факто усложняют этот процесс. Нам ведь достаточно проекта и документов, подтверждающих право собственности на землю, — и все, пиши заявление (для этого, кстати, нужно просто заполнить бланк), начинай осваивать площадку. Однако каким образом сии документы получить — это уже, как говорится, другой вопрос. Главная проблема состоит в том, что в Киеве оформлением проектной документации на строительство занимаются две разные инстанции — Госкомзем и Главархитектура. Получается как у Райкина: один шьет рукава, а другой пришивает пуговицы… Еще одна сложность — несогласованность ведомственных интересов, из-за чего ведомственные директивы нередко противоречат друг другу. А в результате растягивается процесс выдачи необходимых бумаг. Давайте, к примеру, проанализируем существующий порядок оформления документов на землю. Земельный кодекс, по сути, не учитывает интересы застройщика. Потому что без проекта застройки ни о каком землеотводе и речи быть не может. Таким образом, приходится сначала побегать за разрешением на проектирование, которое еще надо согласовать, как минимум, в пяти местах: управлении экономики, Киевземе, Главархитектуре, районной администрации и горсанэпидемстанции. Лишь после этого Главархитектура выдает архитектурно-планировочное задание, различные коммунальные службы определяют свои «техусловия», и потом уже разрабатывается сам проект застройки. Так вот, логично было бы разрабатывать проект землеотвода еще на стадии разработки проекта застройки, так делается во всем мире. Но поскольку у нас, как я уже говорил, этим занимаются отдельные конторы, то проект землеотвода до его утверждения Киевсоветом тоже проходит «по полной программе» весь круг согласований, экспертиз. Представляете, насколько такой порядок затягивает сроки строительства?

– Как, с Вашей точки зрения, можно упростить систему согласований и разрешений?

– Этот вопрос — скорее политический. Хотя, если бы его решение зависело от меня, то я бы в первую очередь объединил Киевзем и Главархитектуру в единый департамент градостроительства. Чтобы заказчику не приходилось проходить по несколько раз одни и те же инстанции. Кроме того, необходимо поднять роль проектной организации и снять ответственность с заказчика за проведение комплексной государственной экспертизы проектов строительства. Ведь сегодня, ей богу, до смешного доходит: каждый проект, будь то сарай, который у себя на участке хочет построить бабушка-пенсионерка или огромный завод, должен проходить такую экспертизу. А данную процедуру выдержит не каждый, это только кажется, что проблем возникать не должно — пришел, заказал, заплатил деньги. На самом деле, по кабинетам придется изрядно побегать… Спрашивается, зачем так делать? Если проектная организация имеет государственную лицензию и отвечает за соответствие проекта существующим нормам, пусть она занимается этим вопросом и несет ответственность за свои решения перед инвестором и государственными органами. Кроме того, контролирующие органы, призванные контролировать проектировщиков и строителей на предмет соблюдения противопожарных, экологических, санитарно-эпидемиологических и других условий, свои проверки должны проводить самостоятельно. Чтобы заказчику, заплатившему деньги проектной организации, не надо было еще самому ходить и получать подтверждения того, что проект, который подготовила ему проектная организация, имеющая государственную лицензию, отвечает нормативным требованиям. Кстати, раньше необходимость экспертизы определял сам заказчик. Она не была обязательной при условии, что проектная организация гарантировала соответствие проекта техническим нормам и несла за него ответственность…

Иногда вообще абсурдные случаи бывают. Например, существует перечень объектов, для которых экспертиза не нужна, однако для получения разрешения на их строительство все равно надо представить справку, что именно эти проекты действительно экспертизе не подлежат. Такое отношение к контролирующим органам оскорбительно. Получается, что все мы, работающие в Архконтроле, тупые…

Еще не может не раздражать тот факт, что в последнее время строителями в Киеве стали все. А главный спец здесь — санэпидемстанция, без нее ничего нельзя построить: забор поставить — нужно разрешение, фасад покрасить — согласовывай, киоск установить — обращайся в СЭС. Можно подумать, что в столице нет служб, которые в состоянии сами, без санитарных врачей, определить, где и как строить.

– Интересно, сколько длится «согласовательный» процесс, если принимать во внимание все проволочки?

– Это зависит от профессионализма людей, которые этим занимаются. Новички могут не закончить его и за пять лет. А если за дело возьмется опытный заказчик, то можно управиться и за год. Кроме того, очень многое зависит от качества проектных решений. К сожалению, нормальные ответственные проектировщики сегодня фактически перевелись. И, надо сказать, система повсеместных согласований и экспертиз на стадии проектирования этому способствует.

– Ваше управление контролирует ход работ на тех объектах, разрешение на строительство которых вы выдавали?

– Да, когда того требуют обстоятельства. Но, как правило, такой необходимости нет. Когда мы даем разрешение на выполнение строительных работ, в нем же и регистрируем тех, кто обязан вести контроль. Строительные работы обязаны контролировать прежде всего авторы проекта, заказчик и ответственное лицо подрядчика. Поэтому мы, как правило, вмешиваемся лишь в тех случаях, когда возникают какие-то серьезные проблемы.

– И часто приходится выезжать на такие незапланированные проверки?

– В последнее время проблемы нередко возникают у застройщиков центральной части города. Причина все та же: новый закон об охране культурного наследия не учитывает законные интересы заказчика и застройщика. Например, ввели понятие «исторический ареал», в него входят все территории, на которых находятся занесенные в специальный реестр памятники архитектуры. И теперь чтоб надстроить мансарду к любому старому зданию, скажем, на улице Большой Житомирской, нужно получить разрешения Кабмина, Минкультуры, горадминистрации, Управления по охране памятников и, наконец, нашего управления. Я, честно говоря, не понимаю, почему Кабмин должен решать, можно ли где-то надстроить мансарду, неужели такое решение не в состоянии принять мэрия самостоятельно?

– А сложно ли получить разрешение на ввод в эксплуатацию уже построенного объекта?

– Есть определенный порядок. После завершения работ заказчик сам создает комиссию, а государственные органы контроля и надзора привлекаются лишь для оценки готовности объекта, чтобы в целом проследить, отвечает ли он проекту, а если внесены какие-либо изменения, то отвечают ли они существующим нормам.

«РАЙАДМИНИСТРАЦИИ НЕ ГОРЯТ ЖЕЛАНИЕМ СНОСИТЬ «САМОСТРОИ…»

– Александр Александрович, проблема «самостроев» для Киева до сих пор актуальна?

– Да, актуальна. Но «самострой» бывает разный. За последний год нам ни разу не пришлось столкнуться с настоящим самовольным строительством, таким, которое ведется вообще без каких-либо разрешений. Зато не так уж редки случаи, когда, например, у заказчика есть документы на отвод земли, есть проект, но «застряла» экспертиза, и он начал строительство. В принципе, по закону это можно расценивать как «самострой». Но чисто по-человечески я считаю это просто нарушением установленного порядка. И райадминистрации решений о сносе таких объектов не принимают. После уплаты штрафа (от 70 до 340 гривен) и оформления всех документов это строительство «узаконивается».

– Насколько мне известно, ваше управление занимается также самовольными пристройками — балконами, верандами…

– Мы действительно этим занимаемся. Хотя надо отметить, что столь популярные пристройки к фасадам зданий обычно назвать балконами трудно — это скорее веранды. По инженерным канонам балкон — это площадка, которая с трех сторон выступает от стены и имеет ограждение. Из-за этого порой случаются казусы: администрация района выдает разрешение на пристройку балкона, а пристраивается дополнительное помещение…

Человек, который хочет пристроить балкон, должен получить разрешение соседей и районной администрации, жилищно-эксплуатационной организации, а также согласовать свои действия с районной санстанцией, пожарной службой и главным архитектором района.

– В России существует практика, когда объединенные в кондоминиум жильцы, получив предварительно соответствующие разрешения, самостоятельно принимают решение о реконструкции своего дома. В Украине такое возможно?

– В принципе, да. Кондоминиум жильцов или совладельцев жилого дома имеет право принимать решения о ремонте, надстройке, достройке и т.д. Но существует и определенный порядок. Для того, чтоб осуществить перестройку здания, нужно обращаться в горадминистрацию за разрешением на проектирование и т.д. В общем, надо собрать такой же пакет документов, как и для нового строительства.

– А часто вам приходится сталкиваться с незаконными перепланировками квартир?

– Иногда, и то лишь потому, что у работников ЖЭКов часто попросту не хватает ни квалификации, ни желания решать эти проблемы на своем уровне. В принципе, задача нашей службы — выборочный контроль за строительством в тех случаях, когда к нам поступают конкретные жалобы. В нашем штате всего семь инспекторов, поэтому охватить все мы просто не в состоянии…

Вообще-то, когда человек хочет сделать свое жилье более комфортным, это надо только приветствовать. И утвержденные Кабмином «Правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями» такие перепланировки допускают. Но для этого нужно опять же иметь соответствующий проект, разрешение собственника дома и соседей. А если здание к тому же памятник архитектуры, необходимо согласовать свои действия с органами охраны памятников. Если этих разрешений нет, то радикальная переделка жилища расценивается как незаконная. Правда, доказать это достаточно трудно, поскольку даже войти в квартиру без разрешения ее хозяев сотрудники проверяющих органов не имеют права. Впрочем, безвыходных ситуаций не бывает. Если перепланировка вредит техническому состоянию дома, можно вызвать человека для «разбора полетов» в ЖЭК или даже в милицию. Однако хотелось бы, чтоб люди ответственно относились к таким вещам, как перепланировка. И тогда никаких проблем не будет.

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО (РЕКОНСТРУКЦИЮ):