Михаил Гарбуз: «Земле нужен эффективный собственник…»

О «земельных» проблемах и перспективах украинцев

Земельная реформа у нас идет столь замысловатым путем, что даже ее авторы, наверное, запутались в юридической казуистике земельных отношений. Чего уж говорить о простых гражданах. Дабы хоть отчасти прояснить ситуацию, корреспондент «СТОличной недвижимости» обратилась к первому заместителю председателя Государственного комитета земельных ресурсов Украины Михаилу Гарбузу.

«ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕОБХОДИМО СОВЕРШЕНСТВОВАТЬ …»

— Какие задачи, стоящие нынче перед вашим ведомством, Вы считаете для себя приоритетом №1, какие проблемы — первоочередными?

— Основная функция нашего комитета – регулирование земельных отношений, проведение земельной реформы в Украине. И если говорить об основных задачах, то это в первую очередь формирование законодательной базы. Мне иногда задают вопрос: «Когда же закончится процесс реформирования?» Но если хоть немного проанализировать историю становления новых земельных отношений в Украине, становится ясно: он будет продолжаться постоянно. Так, за два года, что прошли с момента вступления в силу Земельного кодекса, наш комитет подготовил около 40 нормативных актов, необходимых для развития основных положений кодекса. Некоторые из этих документов уже приняты, другие пока находятся на рассмотрении Верховной Рады. Сейчас уже всем понятно, что определенные изменения нужно внести и в сам кодекс. Постоянно возникают новые вопросы, поэтому процесс обновления законодательства идет постоянно. Кроме того, по статистике около 70-80% сельскохозяйственных земель в стране распаханы. В развитых странах данный показатель составляет около 50%. Однако, активно используя земли, мы получаем относительно низкие результаты. А чтобы собирать не 16-20 центнеров зерновых с гектара, а, к примеру, 60-70, земля должна иметь эффективного собственника. Соответственно, идет приватизация земельных участков, формируются арендные отношения. Поэтому одной из основных наших задач является контроль за использованием и охраной земель. Следует признать, наши земли — как сельскохозяйственного назначения, так и находящиеся в границах населенных пунктов — используются не всегда рационально…

— Как же можно повысить эффективность использования земель?

— Сегодня назрела необходимость рассмотреть вопрос о целесообразности использования такого количества земель сельскохозяйственного назначения и выводе некоторой их части из оборота. Для нужд аграриев нужно оставить участки, дающие наибольший экономический эффект, то есть самую большую урожайность при сравнительно низких трудозатратах. Если же говорить о земле, которая находится в границах населенных пунктов, то это важнейший ресурс, за счет которого формируются местные бюджеты. Потому необходимо им эффективно распорядиться.

— Сейчас приватизация земли – тема очень актуальная. Сколько участков уже обрели своих хозяев и сколько граждан уже стали собственниками?

— Около 7 миллионов граждан получили на сегодняшний день земельные паи в собственность. Более 30,2 млн. га, а это 70% всех земель сельскохозяйственного назначения, передано в частную собственность. После реформирования колхозов крестьяне получили право на земельные паи. Уже выдано свыше 3 млн. Государственных актов на землю. Лидирует в этом Кировоградская область. В других регионах процесс тормозится из-за недостаточного финансирования.

— А сколько горожан стали собственниками дачных участков?

— По статистике свыше 90% дачных участков и тех, которые были выделены под жилищное строительство, уже переданы в частную собственность. Правда, только половина собственников получили соответствующие акты. Опять же это вопрос финансирования. Потому и появилась необходимость продлить сроки оформления приватизационных документов. Верховный Совет уже внес необходимые дополнения в соответствующее свое постановление.

— То есть сроки приватизации земли продлены?

— Я подчеркиваю, что, строго говоря, речь идет не о продлении приватизации, а о сроках оформления прав собственности или пользования землей. Ведь с большей части участков, на которые до сих пор не выданы соответствующие документы, исправно платится земельный налог или арендная плата, а в Земельном кодексе не установлены конкретные сроки приватизации. Поэтому все постановления парламента о ее продлении и оформлении соответствующих документов должны быть приведены в соответствие с основным документом, регулирующим земельные отношения в Украине.

«ЗЕМЛЯ ЗЕМЛЕ РОЗНЬ…»

— А что известно насчет возможного продления установленного Земельным кодексом моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения?

— Если мы действительно хотим создать рыночною экономику, то собственник должен иметь право распоряжаться землей. Сегодня он такой возможности не имеет. В то же время давайте вернемся к статистике. 65% собственников земли — пенсионеры. Лишь немногие из них могут самостоятельно обрабатывать свои участки, остальные сдают их в аренду. Предприятия, арендующие землю, тоже не могут распоряжаться ею по своему усмотрению, скажем, предоставлять ее в качестве залога для получения ипотечного кредита. Таким образом, имеющийся у нас огромный земельный потенциал сегодня практически не имеет инвестиционной привлекательности и не используется в экономических целях… Вообще эта проблема – многогранная. Так, 30% крестьян не могут даже передать свои участки по наследству – потому, что некому. Тогда почему они не могут ее продать? Другое дело, что государство и арендаторы земли должны иметь первоочередное право ее покупки.

— Как нынче обстоят дела с контролем за целевым использованием земель и их охраной?

— Работает государственная инспекция по контролю за эффективным использованием земель. Распоряжаться землей сегодня имеют право местные органы самоуправления, Кабинет министров и Верховная Рада. Органами контроля уже подготовлены предложения по внесению изменений в Земельный кодекс относительно санкций, которые нужно применять к нарушителям земельного законодательства. Ежегодно в бюджет поступает около 700 тыс. грн. штрафов. Однако, если говорить о конкретных примерах, то каждого нарушителя нынче штрафуют на 1-3 необлагаемых минимума. Понятно, что это копейки... Потому многим сегодня проще заплатить штраф и дальше использовать землю как заблагорассудится. А органы государственной инспекции сегодня не имеют права обращаться с исками в суд – это же нонсенс. Я не говорю о том, что нужно создавать какую-то карательную структуру, которая самолично станет следить за порядком использования земель, но расширять полномочия контролирующих органов нужно непременно.

— А как проходит земельная приватизация в городах?

— По-разному, ведь сегодня есть бесплатная приватизация земли гражданами, продажа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, продажа земли на аукционах…

— Кстати, а почему в Киеве земельные аукционы, что называется, не пошли?

— Ну, я бы так не сказал… Хотя мы отдаем себе отчет в том, что процесс этот идет медленно. И если в Киеве спрос на землю несомненно есть, то в других городах ситуация несколько другая. Причина кроется в низкой инвестиционной привлекательности регионов. А аукционы проходят редко потому, что земля и без того активно продается, в частности, под объектами недвижимости…

— Насколько же рыночные цены на землю отличаются от кадастровых?

— Что такое рыночная цена? На сегодняшний день существует так называемая экономическая денежная оценка земли, нормативная, экспертная. Цену на продающиеся участки, которые находятся под объектами недвижимости, а также на землю, которая выставляется на аукцион, определяют независимые эксперты. Эти цифры потом утверждаются органами местного самоуправления. Правда, разница в цене на землю в разных регионах Украины огромная. Если в местном бюджете нет ни копейки, то чтобы его пополнить, власти готовы продать землю дешево, лишь бы нашелся покупатель. И такое происходит почти повсеместно. А вот в больших городах, в частности, в Киеве таких проблем нет, потому и цены здесь зачастую завышены. Устранить образовавшиеся перекосы может лишь цивилизованный рынок…

«НЕ ВСЕГДА УДАЕТСЯ НАЙТИ ОБЩИЙ ЯЗЫК СО СТОЛИЧНЫМИ ВЛАСТЯМИ…»

— Когда в Украине все-таки будет создан подробный земельный кадастр? Как финансируются работы по его созданию?

— Создан центр Государственного земельного кадастра, а из бюджета выделяется соответствующее финансирование. Сегодня формируется законодательная база, накоплены материалы на всех уровнях, в первую очередь, в регионах. Проблема в другом: нам необходим не только подробный земельный кадастр, но и единая система регистрации прав на недвижимое имущество.

— Это огромный объем работы. Когда планируете ее завершить?

— Единая система регистрации, вероятно, начнет функционировать с 2005 года. В 2004 году планируется объединить все существующие базы данных. Я понимаю, что сегодня не все поддерживают идею создания на государственном уровне не только кадастра, но и системы регистрации. Но, внимательно изучив мировой опыт, мы пришли к выводу, что государственный реестр прав на недвижимое имущество все-таки должен вестись одной организацией.

— Министерство юстиции, как известно, не нашло общего языка в этом вопросе со столичным БТИ. А вам это удалось?

— Общий язык нужно искать в любом случае. Люди должны понимать, что все мы работаем над решением одной проблемы, и никто не ставит себе целью отобрать чьи-либо полномочия. Мы говорим о необходимости создания государственного реестра, а это значит, что государство должно гарантировать право собственности. Значит, мы должны не только выдавать соответствующие документы, но также иметь всю информацию о земельных участках и недвижимом имуществе. Психология украинского собственника только формируется. И государство, создав единый реестр, будет этому способствовать. Люди, которые хотят купить недвижимость, должны иметь о ней объективную и полную информацию. Чтобы не было печальных случаев, когда человек заключил договор купли-продажи, пришел на свой участок, а там, оказывается, есть другой хозяин...

— Насколько сейчас актуальна проблема размежевания земель государственной и коммунальной собственности? Какими категориями столичных земель будут распоряжаться местные власти?

— Это непростой вопрос. Уже принят соответствующий закон, устанавливающий упрощенную процедуру формирования земель коммунальной собственности. Этим же законом предусмотрено, что право коммунальной собственности на землю должно быть подтверждено специальным актом. Но возникает вопрос: кто должен выдавать эти документы? Сегодня получается, что этим занимаются местные власти. То есть органы местного самоуправления сами себя делают собственниками, порой не согласовывая свои решения с государственными органами. В Земельном кодексе предусмотрены категории земель, которые остаются в государственной собственности. Это участки общенациональных водных объектов; земли, на которых находятся государственные предприятия и АЭС, научно-исследовательские институты; земли транспорта и государственных сельхозпредприятий; а также те, в которых имеются запасы полезных ископаемых. Попросту говоря, земли общенационального значения…

— Как, по-вашему, должны решаться вопросы размежевания земель Киева и области в связи с созданием предусмотренного Генпланом развития города столичного региона?

— А почему мы должны говорить о размежевании? Генеральный план развития столицы и процесс определения границ населенных пунктов – это совершенно разные вещи. Если Генпланом будет предусмотрено строительство какого-нибудь жилого массива за существующей городской чертой, горсовет должен решить этот вопрос в соответствии с существующим законодательством, и не исключено, что и купить эту землю у собственников.

— Каковы сейчас взаимоотношения вашего комитета со столичными властями? Не дублирует ли сегодня Киевзем функции вашего регионального представительства?

— Я считаю, что создавать государство в государстве – это неуважение к закону. Сегодня на наш комитет возложены определенные функции, но кому-то хочется их перебрать на себя… В таком случае нужно принимать закон о создании соответствующих муниципальных органов. В Москве ведь создали свое правительство... Когда у нас примут решение создать правительство Киева, тогда пожалуйста, пускай создают любые комитеты с любыми полномочиями. А пока мы вынуждены решать подобные вопросы в судебном порядке.

Из досье «СТОличной недвижимости»: Гарбуз Михаил Юрьевич родился в 1962 г. После окончания строительного техникума продолжил образование в Ровенском университете и Украинской сельскохозяйственной академии. Занимал должность начальника управления земельных ресурсов Ровенской области. С нынешнего года – первый заместитель председателя Государственного комитета земельных ресурсов Украины по связям с Верховной Радой.