Мнение юриста о национальных особенностях инвестирования в недвижимость
В последнее время специализированные юридические фирмы стали активно принимать участие в реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости. О том, как им работается на данном рынке, корреспонденту «СТОличной недвижимости» рассказал партнер юридической компании «Шевченко Дидковский и партнеры» Рысбек Токтомушев.
«С риэлтерами у нас общие клиенты…»
— Недавно ваша фирма вступила в киевский Союз специалистов по недвижимости. Что подвигло вас на это?
— Среди наших клиентов появляется все больше людей, вкладывающих деньги в недвижимость. Естественно, возрастает и наш интерес к этому рынку. Своим вступлением в Союз мы заявляем, что хотим серьезно здесь работать и готовы предоставить инвесторам квалифицированные юридические услуги. У нас создана группа юристов, которая занимается вопросами правового обеспечения инвестиций в недвижимость.
— У вас большой опыт работы в данной сфере?
— Лично я работаю в этой сфере семь лет. Другие юристы нашей группы тоже имеют соответствующий опыт, поскольку раньше работали в компаниях, связанных с недвижимостью и строительством.
— А насколько активно вы сотрудничаете с риэлтерами?
— Хотя у риэлтеров и юристов, по сути, одна и та же клиентура, тем не менее, в принципе, у них разные задачи. Над многими сделками мы работаем в тесном контакте с риэлтерами. Однако штатный юрист агентства недвижимости вряд ли сможет заменить специалиста юридической фирмы, который специализируется в какой-то узкой области права, связанной с рынком недвижимости. И насколько мне известно, серьезные риэлтерские фирмы при заключении крупных сделок рекомендуют своим клиентам обратиться в юридическую фирму.
— Почему вы вступили именно в Союз специалистов по недвижимости, а не, скажем, в Ассоциацию специалистов по недвижимости Украины?
— По нашему мнению, Союз объединяет настоящих профессионалов, у него есть перспектива. К тому же многих членов этой организации мы знаем уже не один год. Что же касается Ассоциации, то никаких контактов с ней мы пока не имели, хотя все может быть…
— Ваш интерес к недвижимости ограничивается только Киевом?
— Большинство инвестиционных проектов реализуется в столице, поэтому большая часть нашей работы приходится на Киев. Однако мы успешно работали и в других городах — Донецке, Харькове, Днепропетровске, Львове, Одессе…
— В каких проектах принимает участие ваша фирма?
— В основном это проекты инвестирования в коммерческую недвижимость. Причем речь идет о сделках стоимостью не менее миллиона долларов.
«Мы работаем в основном с иностранцами…»
— Кто ваши клиенты?
— К нам обращаются главным образом иностранные инвесторы. Но уже появляются и отечественные.
— Чем они обычно руководствуются, обращаясь к вам?
— Причины могут быть разные. Это и значительная сумма сделки. И ее сложность. Или просто у инвестора такая методика работы. Но в большинстве случаев присутствуют все три причины.
— И какие же услуги вы оказываете своим клиентам?
— Мы предоставляем весь спектр юридических услуг, которые необходимы инвесторам, желающим вложить деньги в недвижимость, — начиная с приобретения перспективного объекта для вложения капитала и заканчивая его последующей продажей.
— То есть, как я понимаю, вы, кроме всего прочего, занимаетесь и вопросами строительства, и сдачей в аренду торговых площадей…
— Совершенно верно.
— Но ведь не всем вашим клиентам непременно нужен этот самый «полный спектр»…
— Чаще всего к нам обращаются бизнесмены, которые хотят купить недвижимость.
— Что самое трудное в таких делах?
— Порой сложно бывает проверить права продавца на то или иное здание или земельный участок. Приходится буквально по крупицам собирать в архивах необходимую информацию, что забирает много времени и сил. Но нередко в ходе такого углубленного исследования всевозможных документов удается выяснить моменты, имеющие большое значение.
— Например?
— Например, что старинный дом, который наш клиент хотел приобрести и реконструировать под бизнес-центр, в прошлом неоднократно подтапливался. Согласитесь, такие сведения являются очень важными, ибо по ним можно судить о техническом состоянии дома.
«Наши бизнесмены не слишком щепетильны…»
— В чем, по-Вашему, нынче состоят основные трудности при реализации проектов инвестирования в недвижимость?
— Если говорить в общем, то главная проблема заключается в том, как совместить западные механизмы финансирования и управления проектом с украинской практикой ведения бизнеса.
— Подозреваю, что решить эту проблему удается далеко не всегда…
— Если б это было так просто, то объемы иностранных инвестиций в отечественную экономику значительно превышали бы нынешние более чем скромные показатели.
— С какими проектами вам труднее всего работать?
— Это проекты, связанные с реконструкциями и перепланировками.
— А почему?
— Здесь чаще всего проявляется пресловутая украинская специфика ведения бизнеса, когда здания самовольно перестраиваются, а потом возникают непредвиденные сложности при их продаже.
— Но разве нельзя узаконить произведенные переделки задним числом?
— Можно, но западные инвесторы на это не идут принципиально. Они хотят получить «чистый» с юридической точки зрения объект.
— Отечественные бизнесмены не столь щепетильны…
— Именно поэтому, как я уже говорил, мы работаем в основном с иностранцами.
— Однако Вы упоминали и о том, что среди клиентов вашей фирмы появились украинские компании…
— Их пока не так много, как нам бы того хотелось. Однако, думаю, со временем ситуация изменится…
— И все-таки, насколько отличаются подходы к юридическому обеспечению инвестиционных проектов «у нас» и «у них»?
— Разница в подходах есть даже между нашими и российскими инвесторами. Последние имеют значительно больший опыт взаимодействия с западным капиталом, чем отечественный бизнес. Ведь в Украину не пришел еще ни один по-настоящему крупный инвестор. А в России они уже есть. Поэтому наши соседи более восприимчивы к тем правилам игры на рынке недвижимости, которые действуют в цивилизованном мире.
— Значит, украинские компании пока что не спешат привлекать вас к своим проектам?
— Многие просто не видят в этом необходимости. Но, еще раз повторюсь, ситуация должна измениться. Для этого есть объективные предпосылки. Дело в том, что инвестиционный цикл на рынке недвижимости включает в себя как фазу «входа на рынок», так и фазу «ухода с рынка», когда конечная цель проекта достигнута. А поскольку все без исключения отечественные проекты еще очень «молоды», то их инвесторы пока не задумываются над тем, какие последствия для них будут иметь юридические «проколы», которые они уже допустили. Однако в будущем им придется заплатить за прошлые ошибки. И тогда они начнут относиться к правовой стороне инвестиционной деятельности так же серьезно, как и западные бизнесмены.
— Поскольку вам довелось принимать участие в реализации ряда региональных инвестиционных проектов, то можете сравнить условия работы в Киеве и других городах страны. В чью пользу это сравнение?
— В Киеве работать легче, это однозначно.
— И в чем причина?
— Киевские чиновники более квалифицированы и, так сказать, цивилизованы. Впрочем, такое наблюдается в любой стране: все-таки столица есть столица…
— Ощущаете ли вы конкуренцию со стороны других юридических фирм?
— Конечно. И главные наши конкуренты — западные юридические фирмы. Но я расцениваю это как исключительно позитивное явление. Потому что конкуренция заставляет нас повышать эффективность нашей работы и качество предоставляемых услуг.
— Вы можете предложить своим клиентам нечто такое, чего нет у конкурентов?
— Только высокий профессионализм, свой опыт и знание местных условий.
Из досье «СТОличной недвижимости»: Токтомушев Рысбек окончил в 1996 году Украинский институт международных отношений Киевского национального университета им. Тараса Шевченко по специальности «международное право». В 1996-2003 г.г. работал в юридической фирме «Питер Ханнетт и партнеры». В настоящее время — партнер юридической компании «Шевченко Дидковский и партнеры».
- 1596 просмотров
