Как и ожидалось, в начале июня Верховная Рада приняла Закон «Об ипотеке», который начнет действовать с 1 января 2004 года.
Специалисты в целом позитивно оценивают долгожданный закон, поскольку он значительно расширил возможности финансовых структур, которые занимаются ипотечным кредитованием.
Согласно закону, предметом ипотеки могут быть объекты недвижимого имущества, принадлежащие ипотекодателю (лицу, которое передает в залог недвижимость) на праве собственности или на правах хозяйственного ведения и, соответственно, могут быть отчуждены ипотекодержателем (кредитором). Законом предусмотрено, что в случае передачи в ипотеку здания или сооружения ипотека также распространяется на земельный участок, на котором оно расположено и который необходим для его использования по целевому назначению. Предусмотрен также и «обратный вариант», то есть в случае передачи в ипотеку земельного участка ипотека распространяется на объекты незавершенного строительства, находящиеся на нем.
Передавать в ипотеку объекты государственной или коммунальной собственности разрешается только после получения согласия органа государственной власти или местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится этот объект. В то же время закон запрещает передавать в ипотеку государственное имущество, которое не подлежит приватизации, а также национальные, культурные и исторические ценности.
Важным моментом в новом законе является то, что он разрешает ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Вместе с тем Закон «Об ипотеке» по всем вопросам отчуждения земельных участков отсылает к соответствующим положениям действующего Земельного кодекса. Напомним, что в проекте закона содержалась норма, согласно которой ипотекодержателями земельных участков могли быть только банковские учреждения, однако депутаты решили исключить ее из окончательной редакции закона.
В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником своих обязательств ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования по основным обязательствам путем обращения взыскания на предмет ипотеки, которое проводится на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об ипотеке. Вместе с тем, «наложить лапу» на имущество государственных и коммунальных предприятий можно только на основании решения суда.
В законе имеется специальный раздел о рефинансировании деятельности кредитора с помощью долговых ценных бумаг — закладных. Собственник закладной может до наступления срока исполнения должником обязательств по закладной проводить операции с этими ценными бумагами для привлечения дополнительных денежных средств от других лиц. Закладная подлежит передаче должнику в случае надлежащего выполнения им основного обязательства. В этом случае она аннулируется.
По мнению экспертов, одним из главных достоинств Закона «Об ипотеке» можно назвать наличие в нем нормы, регулирующей вопросы освобождения жилья, купленного в кредит, в случае невыполнения заемщиком условий договора кредитования. Механизм отселения таков: после принятия решения об обращении взыскания на переданное в ипотеку жилое помещение все жильцы должны добровольно освободить его в течение месяца или принудительно — на основании решения суда. Кроме того, закон дает банкам возможность оформлять в залог по кредиту имущественные права на жилье, находящееся в стадии строительства.
Как считают специалисты, несмотря на всю важность закона «Об ипотеке», для эффективного развития рынка ипотечных кредитов необходимо еще принять несколько нормативно-правовых актов, в частности, о регистрации прав на недвижимое имущество, а также об ипотечных ценных бумагах.
- 367 просмотров
