О тонкостях приватизации нежилого фонда
Главный постулат капитализма: «Купить за деньги можно все» в столице пока действует избирательно. Как показывает практика, приобрести в собственность коммунальную недвижимость под магазин, кафе или офис в Киеве совсем не просто. Потому что, хотя столичные власти декларируют свою заинтересованность в приватизации, потенциальным покупателям, как правило, предлагаются либо вовсе «неликвидные» здания и помещения, либо те, в которые их будущие хозяева уже вложили немалые средства...
ПРОСТИТЕ, ТУТ НЕ ЗАНЯТО?
Сегодня в Киеве насчитывается около шести с половиной миллионов «нежилых» квадратных метров. Казалось бы, есть где разгуляться «приватизаторам». Однако на самом деле продаже подлежит менее трети столичного нежилого фонда. Но отсюда надо еще вычесть 45% площадей, арендуемых бюджетными организациями, которые выступают в роли «собаки на сене» — сами не приватизируют и другим не дают. Таким образом, остаются сущие «крохи» — 1,2–1,3 млн. кв. м. Кстати, данная цифра не окончательная, поскольку все точки над «І» можно будет расставить лишь после утверждения всеобъемлющей Программы приватизации и полного перечня объектов, не подлежащих передаче в частные руки.
Тем не менее, в столице приватизационные планы составляются, и чиновники пытаются их выполнять. В последнее время здесь даже возникла конкуренция: приватизацией киевского нежилого фонда на сегодняшний день занимаются две, по сути, дублирующие друг друга структуры — региональное управление Фонда госимущества и Управление коммунальной собственности горадминистрации. Судя по всему, от такого раздела полномочий госслужащие не в восторге, но, тем не менее, сохраняют толерантность по отношению к конкурентам, а решение столичных властей о создании двух идентичных структур заместитель начальника городского Управления коммунальной собственности Иван Коваль объясняет большим количеством выставленных на продажу объектов. Действительно, в этом году список таких объектов как никогда обширный — целых 220 «единиц». Причем продажа восьмидесяти из них находится в компетенции регионального отделения Фонда госимущества, а остальными занимается Управление коммунальной собственности. Главное не перепутать, где чье…
Как говорят специалисты, спрос на «нежилую» недвижимость в Киеве постоянно растет. С начала года только Управлением коммунальной собственности уже продано 18 объектов. Городская казна пополнилась на 11 млн. грн. И это притом, что годовое задание приватизаторов составляет 40 миллионов.
Сейчас у желающих стать собственниками коммунального нежилого фонда столицы есть два пути — приобрести недвижимость на аукционе или выкупить помещение или здание, занимаемое на правах аренды. К слову, первый вариант чиновникам явно не по душе. Так, по словам Ивана Коваля, из-за несовершенства законодательной базы аукцион в нашей стране дает возможность нечистым на руку дельцам купить перспективные объекты «по дешевке». Дело в том, что торги считаются состоявшимися, если участие в них приняли хотя бы два потенциальных покупателя. При этом, если ни один из них не готов заплатить даже стартовую цену, стоимость выставленного на продажу объекта будет постепенно снижаться. Таким образом, говоря юридическим языком, заинтересованные лица, вступив в сговор, могут купить недвижимость значительно дешевле ее реальной стоимости.
Теперь о выкупе. Самый существенный недостаток данного варианта в том, что приватизировать можно лишь то помещение, которым вы уже пользуетесь на правах арендатора. А как известно, взять в аренду нормальные нежилые площади в Киеве весьма довольно сложно, поскольку предложение весьма ограничено. Кстати, к арендаторам применяется двойной стандарт: коммерческие структуры платят за аренду в среднем 15% рыночной стоимости помещения в год, а «бюджетники» — символическую одну гривню. Причем арендные ставки для предпринимателей устанавливает Киевсовет с учетом того, для каких целей предполагается использовать нежилые площади, а также «престижности» района. К «бюджетникам» подобный подход не применяется. И еще одно — арендуя помещение в здании, которое внесено в реестр памятников истории и культуры, придется заключать так называемый охранный договор и брать на себя обязательства по содержанию и ремонту «исторического наследия», что, как правило, «влетает в копейку». В то же время, по словам начальника столичного Управления охраны культурного наследия Руслана Кухаренко, заключение таких договоров с государственными и коммунальными организациями — чистая формальность: «Если они арендуют историческое здание уже много лет и у них не хватает денег на то, чтобы привести его в порядок, мы делаем ремонт за бюджетные средства. Так получилось, например, с Домом актера — не станем же мы отдавать его коммерческой структуре, которая откроет там казино?»
Смельчаки, преисполненные решимости взять в аренду приглянувшиеся помещения и готовые нести немалые дополнительные расходы, могут обращаться в Киевсовет с соответствующей просьбой. После рассмотрения специальной депутатской комиссией ваш запрос попадет в городское Управление коммунальной собственности. А уж после того, как принятое там решение утвердит Киевсовет, договор аренды, можно сказать, у вас в кармане. Вашу платежеспособность проверять никто не станет, но имейте в виду: в случае трехмесячной задержки платежа вас попросту выставят на улицу.
Также можно еще попытаться арендовать нежилое помещение, приняв участие в конкурсе. Но это рисковое дело. Потому что придется сразу сделать вступительный взнос на социально-экономическое развитие города, однако никто не знает, удастся ли вам выиграть конкурс.
КВАРТИРУ — В ДЕЛО!
Впрочем, есть еще один неплохой способ разжиться собственной недвижимостью для бизнеса. Надо просто купить квартиру в жилом доме и перевести ее в нежилой фонд. Правда, стоит приготовиться к возможным сложностям. Во-первых, такому переводу подлежат лишь помещения, расположенные в цокольных, подвальных, полуподвальных, а также на первых и вторых этажах жилых домов. Причем помещения должны иметь отдельный вход или хотя бы перспективу его создания. К тому же вам потребуется заручиться согласием жителей дома.
Важный шаг — оформление доказательств того, что облюбованная квартира не пригодна к проживанию. Для этого нужно представить на рассмотрение местной райадминистрации целый ворох бумаг:
– заявление о переводе жилого помещения в нежилой фонд;
– нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на здание или помещение (договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности и т. п.);
– технический паспорт на жилое здание;
–справку из жилищно-эксплуатирующей организации о том, что в помещении никто не зарегистрирован и не проживает.
Но это не все. Если районная администрация пойдет навстречу вашим пожеланиям, вам придется еще иметь дело с горсоветом. Туда, кроме перечисленных выше бумаг, необходимо представить:
– копию распоряжения райадминистрации о признании помещения непригодным для проживания;
– акт обследования технического состояния помещения межведомственной комиссией с целью установления его соответствия санитарным и техническим нормам;
– письменное согласие жилищно-эксплуатирующей организации на использование помещения для коммерческих целей.
В некоторых случаях может также понадобиться вывод проектного института (НИИпроектреконструкция или АО «Киевпроект») о необходимости капитального ремонта. И, разумеется, придется внести определенную сумму на социально-экономическое развитие столицы.
ИЗ АРЕНДАТОРОВ — В ХОЗЯЕВА
Если вы относитесь к числу тех счастливчиков, которые арендуют нежилые помещения у города, то у вас есть возможность стать полноправным собственником этой недвижимости. Но сперва вам нужно вложить в нее немалые деньги. И только после того, как на протяжении определенного отрезка времени вы исправно вносили арендную плату, сделали ремонт здания и «облагородили» его фасад, вам разрешат выкупить «родные стены». Тогда вы должны будете направить письмо в горсовет или горадминистрацию с просьбой включить ваше здание или помещение в перечень приватизируемых объектов. Потом следует подать заявку в городское Управление коммунальной собственности или в региональное отделение Фонда госимущества, заплатить 8 грн. 50 коп. и ждать, пока заработает приватизационный механизм. Через некоторое время вам предложат заключить договор на экспертную оценку стоимости помещения, которая, кстати, будет проводиться за ваш счет. Причем заплатить тысячу-другую гривень за работу оценщиков, назначенных самими чиновниками, вам придется независимо от того, устроит вас предложенная цена или нет. В среднем один квадратный метр нежилой площади в Киеве нынче стоит около 2 тыс. грн.
В конце концов, если вы согласны с предложенной стоимостью помещения, составляется договор, предусматривающий выплату половины стоимости помещения в течение 30 дней. В случае задержки за каждый день просрочки снимается 0,5% пени. Если же по каким-либо причинам вы захотите разорвать приватизационный договор, то 20% выплаченной суммы вам не вернут (возможно, благодаря этому условию еще ни один договор расторгнут не был). Кстати, если еще в бытность арендатором вы «внесли неотъемные улучшения в недвижимость» на сумму не менее 25% ее рыночной стоимости, при приватизации можете рассчитывать на соответствующую компенсацию. Кроме того, от вас потребуют провести текущую инвентаризацию помещения и представить заключение БТИ, а когда вас «угораздило» обосноваться в здании, являющемся памятником истории, надо будет получить и разрешение Управления охраны памятников.
Между прочим, тем арендаторам, которые еще не решились на приватизацию, стоит поторопиться: городское Управление коммунальной собственности разрабатывает специальную программу конкурсной продажи еще не выкупленных объектов. Впрочем, это ни в коей мере не касается зданий и помещений, где находятся государственные учреждения, а также организации, доля государственной собственности в имуществе которых превышает 25%.
«Я ПАМЯТНИК СЕБЕ...»
Действующее законодательство об охране исторического наследия не запрещает частным лицам владеть объектами, занесенными в реестр памятников истории и культуры. Однако то же законодательство обязывает собственников исторических зданий соблюдать определенные требования по отношению к «наследию».
Во-первых, еще во время приватизации вам придется потратиться на составление подробной «биографии» дома (исторической справки), а также специального акта обследования. Кроме того, в Управлении охраны культурного наследия от вас потребуют и т. н. предпроектные положения, то есть планы сохранения и «облагораживания» исторического здания.
Во-вторых, с потенциальным собственником подписывается «охранный договор», согласно которому он обязуется не только поддерживать здание в хорошем состоянии, но и, к примеру, снять кондиционеры с фасада, отреставрировать лепнину и сделать над входом козырек «в историческом стиле». И только после этого вы получите заключение о том, что Управление охраны культурного наследия «не возражает против выкупа».
Ну а после того, как вы станете собственником «памятника», будьте готовы к тому, что к вам будут регулярно приезжать проверяющие комиссии, дабы контролировать законность проведения реставрационных и ремонтных работ, проверять правила охраны памятника и т. д. Так что не вздумайте втихаря менять перекрытия или внешний вид своей «исторической» собственности, это будет считаться серьезным нарушением.
«Наша принципиальная позиция заключается в том, что намного легче требовать выполнения охранных функций с частного собственника, чем с государственного учреждения, которое испытывает трудности из-за хронического недофинансирования», — утверждает Руслан Кухаренко. Поэтому арендаторам, которые вопросы охраны памятников «принимают близко к сердцу», проводят ремонт старых зданий и вкладывают средства в их реставрацию, Управление охраны культурного наследия, по словам Руслана Кухаренко, помогает ускорить приватизационный процесс. Впрочем, о своей благосклонности к «меценатам» заявляют и другие столичные чиновники. Так, Иван Коваль говорит: «Если бы в свое время не приватизировали Подол, он давно бы превратился в трущобы. Ведь сегодня у города нет средств для того, чтобы восстанавливать и содержать старые дома».
- 1199 просмотров
