Землю — в дело!

Нет смысла ждать, когда ее отберут

Решительные действия столичных властей по «наведению порядка в сфере землепользования» заставляют владельцев пока еще не застроенных земельных участков всерьез призадуматься над тем, как лучше распорядиться своими наделами. Оно и понятно: руководство города прямо заявляет о своем намерении пересмотреть (естественно, в сторону повышения) размеры платы за землю, а также изъять незадействованные территории у «нерадивых» хозяев.

В этой ситуации многие обладатели свободных земельных участков обращают взоры на рынок строительства жилья. Ведь сейчас столько говорится о высоком спросе на киевские квартиры... Однако, как показывает практика, рассуждать насчет светлых перспектив и возможных прибылей намного легче, чем воплотить заманчивые планы в жизнь. И тому есть несколько причин.

Кроме куска земли в столице потенциальному застройщику необходимо еще много чего другого. И прежде всего — приличный капитал. Но инвестиция в недвижимость — долгосрочная операция, рассчитанная не на один год, потому инвесторы хотят быть уверены в том, что вкладывают деньги в действительно стоящее дело. Отсюда их повышенная требовательность к проекту, экономическое обоснование которого должно быть безупречным. Разработка такого обоснования — задача не из легких, поскольку это лишь в теории любая земля, например, в центре столицы и прилегающих районах считается «золотой». В действительности определение «инвестиционно-привлекательный» применительно к земельному участку является весьма относительным. Так что очень важно правильно оценить все его «плюсы» и «минусы» в каждом конкретном случае. Дабы желанные «цветочки» прибылей не обернулись потом кислыми «ягодками» убытков.

Кроме того, нужен оформленный надлежащим образом пакет документов на строительство. Здесь имеются в виду, во-первых, комплект правоустанавливающих документов на землю и, во-вторых, проектная документация на сам дом со всеми положенными разрешениями и согласованиями. Длительность и сложность процедуры утверждения архитектурных проектов в столице давно уже стала притчей во языцех. Вместе с тем, непредвиденные трудности могут возникнуть и в процессе освоения земельного участка (если, к примеру, на нем имеются незаконно построенные гаражи или другие сооружения). Снять все вопросы в максимально сжатые сроки без помощи опытных проектировщиков и юристов практически невозможно.

Но даже наличие солидного инвестора и хорошего проекта не гарантирует успеха всего предприятия. Нужен еще квалифицированный генеральный подрядчик, способный обеспечить реализацию задумок архитекторов с точным соблюдением графика строительных работ. Не стоит пренебрегать и сотрудничеством с серьезными агентствами недвижимости. Продажа квартир — отнюдь не простой этап в осуществлении проекта. А кому как не риэлтерам известны тонкости этого дела...

В принципе, для владельца свободного земельного участка самый легкий способ решить все вышеназванные проблемы — переложить их на плечи строительной фирмы, которая занимается строительством жилья в столице. Однако не факт, что там сразу же заинтересуются поступившим предложением о сотрудничестве. Потому что обычно речь идет о неудобных «пятачках», окруженных со всех сторон домами. А крупным компаниям, которые делают деньги на больших объемах строительства, недосуг возиться с относительно небольшими, «штучными» проектами, реализация которых связана со многими сложностями, а потому требует немало времени и усилий. У мелких же фирм, как правило, не хватает ни сил, ни средств для освоения еще одной площадки. Получается парадоксальная ситуация: с одной стороны, все жалуются на дефицит земли под застройку, а с другой — некому осваивать весьма перспективные участки...

По мнению специалистов, значительно улучшить положение дел могла бы активизация так называемых девелоперских компаний. За рубежом, где уже давно никто сам себе ничего не строит, они выступают главными действующими лицами при осуществлении строительных проектов, привлекая для этого многомиллиардные инвестиции.

«Основная задача таких компаний — отмечает генеральный директор проектно-инвестиционной компании «Жилье XXI века» Алексей Бутенко, — это комплексное управление всем проектом, начиная с оформления документов на строительство и заканчивая созданием организаций для обслуживания уже построенных домов». Причем не важно, какие именно функции девелопер оставляет за собой, а какие передает другим компаниям, главное — сосредоточить все руководство проектом в одних руках. Такой подход позволяет успешно сводить к «общему знаменателю» интересы как инвесторов, владельцев земельных участков, так и проектирующих организаций, подрядчиков, риэлтерских фирм. Ибо собственники участков и капиталов получают от управляющей компании, которая берет на себя всю ответственность за конечный результат, гарантии эффективного использования земли и вложенных средств. В свою очередь, девелопер скрупулезно отбирает на конкурсной основе непосредственных исполнителей проекта и жестко контролирует их работу.

По словам Алексея Бутенко, основной характеристикой крупной девелоперской фирмы является наличие большого инвестиционного и проектного портфелей. Как показывает опыт соседней России, благодаря усилиям управляющих компаний («Дон-Строй», «Капитал Груп», «Крост» и пр.) в Москве и других городах удалось осуществить ряд интересных, полезных проектов — как масштабных, так и не очень — позволивших превратить некогда трущобные «медвежьи углы» в престижные и респектабельные места. «Однако, — говорит Алексей Бутенко, — в Киеве девелоперских фирм пока совсем мало. Между тем, они доказали свою эффективность на практике, освоив, к примеру, в прошлом году значительную часть инвестиций, привлеченных в столичное жилищное строительство». Но Киев растет и развивается, поэтому, очевидно, девелоперам работы еще хватит надолго.