Серийное жилье
Конструктивные особенности жилых домов массовых серий
Вопреки расхожему мнению, выбор квартиры в домах типовой застройки не ограничивается несколькими проектами. Каждая «серия» домов имеет множество модификаций с разными техническими параметрами и уровнем комфортности квартир. При этом квартиры разных серий очень часто находятся в одной ценовой категории. Поэтому, чтобы покупка была выгодной, следует различать архитектурно-планировочные решения объектов «массового» домостроительства.
Многоэтажками «массовых» серий в основном застраивались окраинные «спальные» районы столицы. Большую часть из них (по информации АО «Киевпроект» около 90%) составляют сборные панельные дома.
Составные части и монтаж панельных домов производили конвейерным способом домостроительные комбинаты. Широко применялась практика этого строительства в середине шестидесятых — конце семидесятых годов. Квартиры в таких домах классифицируются как жилье обычного качества, которое имеет не слишком удобную планировку (как правило, совмещенные комнаты) и недостаточно высокий уровень комфортности.
Массовое строительство типовых домов с квартирами повышенной комфортности началось лишь в начале восьмидесятых.
Конструктивные слабости
Выбирая квартиру, в первую очередь нужно изучить конструктивные особенности дома. От качества выполнения проекта и материалов, использованных при строительстве, непосредственно зависит долговечность здания.
Сроки эксплуатации панельных домов во многом определяются устройством фундамента, качеством обработки швов на стыках панелей, армированием железобетонных конструкций, подготовкой перекрытий под настил и т. д. Эти работы относятся к категории «скрытых», поэтому проверка качества их выполнения производится специальной приемной комиссией поэтапно в ходе строительства здания. Покупатель квартиры может заметить лишь грубые нарушения строительных норм и технологий (при детальном визуальном осмотре дома), да и то далеко не все. Например, если на этапе выполнения инженерно-геологических работ и расчетов по установке фундамента была допущена ошибка, это может привести к проседанию грунта и появлению трещин на стенах и фундаменте. Последствия плохо обработанных швов на стыках панелей — неровности на внутренних стенах, а также повышенная влажность в помещениях в прохладную погоду. (Только в последнее время строители используют специальную конструкцию стыков с нахлестами панелей, что обеспечивает водонепроницаемость стен. Сами стыки заделываются пенополиуретаном, что улучшает воздухо- и теплозащиту).
От качества поэтажных перекрытий также не в последнюю очередь зависит долговечность дома. Применение материалов и технологий низкого качества приводит к проседанию потолка и образованию на нем трещин. В серийных жилых крупнопанельных зданиях установлены железобетонные перекрытия. В домах серий «96», «Т», «КТ», «151-96к» перекрытия делают из сплошных плит толщиной 16 см, в домах серий «КП», «КС» — из круглопустотных плит толщиной 22 см. Понятно, что при стандартной высоте этажей (2,8 м) в домах с более тонкими перекрытиями высота внутренних помещений выше. Однако, кaк говорят специалисты, лучшим вариантом для поэтажных перекрытий считаются круглопустотные плиты — это достаточно жесткие конструкции и в то же время они очень редко проседают и трескаются.
В большинстве случаев строители нарушали технологию укладки линолеума — он укладывался непосредственно на бетон. Подобная «технология» делает пол холодным и значительно ухудшает уровень звуко- и теплоизоляции. А между тем, согласно строительным нормам, линолеум должен укладываться на настил из древесно-стружечных плит, которые кладутся на перекрытия. Проверить это достаточно легко — пол из линолеума, уложенного по правилам, слегка пружинит под ногами.
Особое внимание покупателям следует уделить качеству материалов, из которых изготовлены панели стен. От них во многом зависит уровень комфортности жилья. Например, панели в домах серии «КТ» выполнены из железобетона с утеплителем. Недостатки таких стен проявляются в экстремальных погодных условиях: летом в квартирах жарко, а зимой – холодно (бетон не отличается хорошими теплоизоляционными свойствами). Нередко при низкой температуре на внутренних поверхностях этих стен конденсируется влага.
Стены в домах серий «Т» и «151-96к» изготовлены из керамзитобетона, который получают при добавлении в бетон керамических шариков, — они лучше «дышат» по сравнению с железобетонными, и в то же время у них неплохие теплоизоляционные характеристики.
В домах серии «КП» применяются керамические панели. Они соединяют в себе преимущества кирпича (хорошо сохраняют тепло) и недостатки панелей (могут разрушаться на стыках).
В последних модификациях домов серии «КТ» строители стали применять панели наружных стен с улучшенными теплотехническими свойствами. В них обычные внутренние жесткие ребра заменены гибкими металлическими пластинами.
«Мелочи» планировок
Разработчики проектной документации первых серий «массового» жилья в первую очередь исходили из соображений снижения стоимости, простоты и скорости возведения зданий, а также стремились разместить в них максимально возможное количество квартир. Поэтому квартиры в таких домах имеют небольшую площадь (от 30,1 кв. м — для однокомнатной квартиры в серии «151-96к») и довольно неудобную планировку (совмещенный сан-узел, «проходные» комнаты, узкие коридоры и т. д.). Со временем на основе базовых проектов каждой серии домов были разработаны их различные модификации, которые отличаются более высоким уровнем комфортности.
Серия «96» — одна из первых, пришедших на смену «хрущевкам». Для домов «96-го» проекта характерна неудачная планировка квартир: узкий коридор, маленькая ванная и туалет, кухня меньше 8 кв. м. Практически аналогичные параметры квартир в домах серий «КП» и «КС». (Правда, последние пользуются большей популярностью ввиду более высокого качества материала стен — керамических панелей).
Потенциальным покупателям имеет смысл обратить внимание на серию «ЕС» с квартирами улучшенной планировки, которая разработана на базе серии «96». Заметно увеличились площади кухонь (9,53 кв. м и 11,19 кв. м.), в квартирах появились удобные холлы (10 кв. м).
Несколько лучше, чем в «96-й», планировка в квартирах домов серии «Т». Несмотря на то, что модификации домов серии «Т» очень незначительно отличаются друг от друга, все же более комфортным считается жилье, построенное по проекту «Т-4», благодаря тому, что в квартирах предусмотрен выход из кухни на лоджию — это очень нравится жильцам. В домах серии «Т» также более удобная планировка двухкомнатных квартир и предусмотрен холл в трехкомнатных квартирах (чем не могут похвастаться жильцы домов серии «КТ»). Общим в планировочных решениях домов серий «Т» и «КТ» является наличие достаточно больших кладовых, а также aнтресолей в квартирах.
Несмотря на преимущества и недостатки, цены на квартиры в домах всех приведенных серий находятся приблизительно на одном уровне. В усовершенствованном проекте серии «КТ» — «КТУ» — проектировщиками были заложены очень большие возможности для многовариантности планировки. За счет увеличения расстояния между стенами удалось увеличить жилую площадь и площадь кухни, которая стала равной 12,21 кв. м. Также в квартирах домов этой серии предусмотрены квадратные холлы (9,54 кв. м.) и лоджии.
На базе распространенной серии «134», в домах которой квартиры имели «проходные» комнаты, была разработана серия «АППС — 134». При сравнительно небольшой площади комнат и кухни (8,1 кв. м) квартиры этой серии удобно спланированы. Например, в двухкомнатных квартирах предусмотрены достаточно просторные коридоры — 4,9 и 3,37 кв. м, в трехкомнатных квартирах — большие холлы и дополнительный санузел.
Домами усовершенствованных серий, как правило, до сих пор застраиваются новые жилые массивы в Харьковском и Ватутинском районах. А в последнее время в области градостроительства наметилась тенденция перехода от возведения типового жилья к реализации индивидуальных проектов. Но все же на «переходном» этапе многие строители считают, что дешевле совершенствовать уже существующие «массовые» серии, нежели продвигать на рынок новые варианты.
Возможности перепланирования
Дaлеко не всех устраивает уровень комфортности жилья в домах типовой застройки. Как правило, жильцы пытаются улучшить потребительские характеристики внутренних помещений путем их перепланировки. В то же время не всегда конструктивные особенности домов позволяют осуществить перепланировку. Главным препятствием для реконструкции является невозможность сноса несущих конструкций в доме. Ими могут быть как наружные, так и внутренние стены.
В большинстве крупнопанельных домов полностью сносить внутренние стены категорически запрещается. А проделывание новых проемов в несущих стенах требует установки дополнительных стальных перемычек. Это обстоятельство должны учитывать те, кто намерен «перекраивать» купленную квартиру «под себя».
Приобретая квартиру, сначала стоит узнать, по какому проекту был построен дом — сведения об этом содержатся в техническом паспорте на квартиру. И только если проект соответствует вашим запросам, следует идти дальше — анализировать техническое состояние дома. В принципе, информация об этом хранится в БТИ, но обновляется она довольно редко. Потому нужно самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных труб, поискать следы «замаскированных» трещин в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии серьезных дефектов, можно принимать решение о покупке.
- 16538 просмотров
