Почему так непросто купить квартиру в кредит
Еще каких-то десять лет назад никто и представить себе не мог, что наступит время, когда можно будет приобрести в кредит не только мебель с телевизором, но и крышу над головой. Причем потенциальным покупателям жилья будут предлагать на выбор разные схемы покупки квартиры в рассрочку — от долевого участия в строительстве до ипотечного кредита. Но, как оказалось, все возможно. И теперь многие наши граждане пытаются решить для себя другую проблему — как получить заветный кредит…
КОЕ-ЧТО ПРО ИПОТЕКУ
Итак, немного теории. Ипотека — слово греческого происхождения, в переводе означает «залог». Раньше оно использовалось для обозначения кредита под залог недвижимости. Словом, нужен кредит — заложите свою недвижимость. Расплатитесь с банком — залог снимается, а не сможете — заложенное имущество продадут, чтобы взыскать из вырученных средств сумму задолженности, включая проценты.
Однако современная ипотека уже давно вышла за рамки своего первоначального значения. Сейчас этим термином называют кредит на приобретение недвижимости, которая и предоставляется кредитору в качестве залога. При ипотеке недвижимость сразу же оформляется на заемщика. А банк может ее изъять только в том случае, если заемщик нарушил условия кредитного договора.
«На сегодняшний день ипотечные кредиты, которые выдаются под залог недвижимости, имеют достаточно длительный срок погашения и выплачиваются равными долями, — говорит координатор проектов Украинской национальной ипотечной ассоциации, объединяющей около полусотни банков, инвестиционных компаний и агентств недвижимости, Сергей Волков. — Обычно такие кредиты выдают в иностранной валюте, под 14-16% годовых, сроком до 10 лет. В основном эти деньги идут на покупку жилья на вторичном рынке».
Вот тут-то и возникают первые «подводные камни» ипотечного кредитования. Во-первых, выдача кредитов производится в СКВ. Казалось бы, что в этом плохого, ведь не секрет, что недвижимость у нас продается за доллары, поэтому вполне естественно, что потенциальный покупатель получает кредит «зелеными бумажками». Однако фиксированные доходы (то бишь зарплату) заемщик получает обычно в гривнях, и в случае обесценивания национальной валюты ему придется туго. Во-вторых, перед тем, как выдать кредит, банк весьма скрупулезно исследует платежеспособность клиента, и нередко отказывают. Но об этом дальше.
Основная же проблема отечественной ипотеки — отсутствие единого правового поля, обязательных для всех правил игры. Это означает, что каждое финансовое учреждение диктует клиентам свои условия кредитования.
ИПОТЕКА «ПО-УКРАИНСКИ»
Главная особенность отечественной ипотеки состоит в том, что ее вроде бы и нет. Как утверждают эксперты, пока у нас существует лишь некое подобие классической ипотеки — так называемая квазиипотека. И дело даже не в отсутствии специального закона «Об ипотеке», который застрял где-то в парламентских коридорах. По словам Сергея Волкова, для развивающихся стран во всем мире нормой считается, когда сумма выдаваемых ипотечных кредитов равна 20% внутреннего валового продукта страны. Отечественный ВВП превышает 200 млрд. грн. Следовательно, кредитов надо бы выдать на 40 млрд. грн, но «имеем то, что имеем»: в прошлом году отечественные банки выдали под ипотечное кредитование лишь 150 миллионов, и это при том, что за 2002 год объем кредитов возрос на 80%…
Сегодня банкиры ссылаются на то, что, выдавая ипотечные кредиты, они сильно рискуют. Чтобы понять, в чем состоит этот риск, надо представить себе, как работает банк. Итак, деньги в банке появляются от вкладчиков — физических и юридических лиц. За пользование деньгами финансовое учреждение выплачивает им проценты. В свою очередь, оно выдает кредиты, за пользование которыми заемщики платят проценты, причем проценты более высокие, чем те, которые банк платит своим вкладчикам. Полученная разница позволяет банку покрывать расходы и получать прибыль. Выдавая долгосрочный кредит для покупки жилья, банк стремится обезопасить себя и оформить залог, который служит обеспечением возврата ссуды. Залогом при ипотечном кредитовании, как уже говорилось, выступает недвижимость. Беда лишь в том, что сегодня кредитные операции, связанные с залогом имущества, регулируются разрозненными законодательными актами, в основном законом «О залоге», который не учитывает специфики ипотеки. В результате банки сталкиваются с проблемой юридического оформления договора залога, поскольку «хитрые» заемщики, пользуясь несовершенством наших законов, пытаются получить ничем не обеспеченные ссуды.
Кроме того, банкиры сетуют на слишком сложные механизмы изъятия заложенного имущества. «Данное имущество должно изыматься по решению банка, — говорит начальник управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталий Шастун. Сегодня же этим занимается государственная исполнительная служба, к которой в случае необходимости и обращается банк. Мы вынуждены ждать, пока будет рассмотрено наше требование, а потом еще месяц, пока кредитор, не выполнивший свои обязательства, освободит квартиру. Я считаю, что на государственном уровне должно быть принято решение, позволяющее банкам в таких случаях самостоятельно принимать решение о начале публичных торгов. В этом случае мы сможем продать квартиру и окупить свои издержки в течение 1-2 месяцев. А это значительно уменьшит банковские риски».
Большинство экспертов сходятся во мнении, что своевременное принятие взаимосвязанных законов, четко регламентирующих ипотечные операции, может открыть населению доступ к многомиллиардным активам. По оценке Мирового Банка, в Украине при соблюдении этого требования в оборот будут вовлечены 200 млрд. долларов, которые, в принципе, могут трансформироваться в ипотечные кредиты. «Недвижимость — это по сути дела основа финансовой системы. И для того, чтоб она сложилась, мы должны оформить законодательную базу, регулирующую отношения на этом рынке», — говорит Сергей Волков.
Закон «Об ипотеке» необходим финансистам, как воздух. Ведь он должен дать определение самой ипотеки, ипотечного договора, закладного листа и определяет всю последовательность действий кредитора и заемщика. По сути, главная функция этого документа — установить стабильные правила поведения на ипотечном рынке, который сегодня больше напоминает базар, где каждый предлагает разный товар по разной цене.
«Несмотря на то, что законопроект «Об ипотеке» выгоден банкирам, от его принятия выиграют и потребители, ведь он позволит сделать ипотечные кредиты более безопасными, а значит дешевыми. Этот закон принесет пользу всем: вы приобретаете жилье в рассрочку под разумный процент, банки получают доход в виде процентов, строительные компании получают возможность увеличить объемы строительства нового жилья, а страховые фирмы смогут развивать свой бизнес и т.д. Речь идет о значительном повышении деловой активности в масштабах страны, — считает Сергей Волков. — Кроме того, после принятия закона в ипотечные операции будут вовлекаться все новые и новые банки, а с ростом количества предложений клиент сможет выбрать наиболее оптимальный для себя вариант».
КАК ПОЛУЧИТЬ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ?
Специализированного ипотечного банка в Украине пока нет, хотя разговоры о его создании ведутся уже не первый год. На сегодняшний день больше всего ипотечных кредитов выдает банк «Аркада». Среди других банков, участвующих в ипотечном кредитовании, можно отметить «Аваль», «Правэкс-банк», Укрсоцбанк, банк «Финансы и Кредит», «Надра», Ощадбанк и «Приват-банк». Условия получения кредитов и процентные ставки по ним у разных банков практически не отличаются: максимальный размер кредита равен 70-75% от стоимости квартиры, сроком до 10 лет, процентная ставка колеблется от 14 до 16% в СКВ. Банки выдвигают и определенные требования к пакету документов, который необходим для получения кредита, доходам клиента, его возрасту и гражданству.
Для того, чтобы банк принял к рассмотрению Вашу заявку на кредит, ежемесячный доход на каждого члена семьи должен составлять от 300 до 500 долларов США, вы должны быть относительно молоды (кредит погашается до достижения пенсионного возраста), а ваша жизнь обязательно должна быть застрахована.
Итак, что же требуется для того, чтоб получить ипотечную ссуду? Нужна квартира, которую Вы собираетесь приобрести за деньги, полученные в кредит. Квартира есть? Отлично. Тогда отправляйтесь в риэлтерскую фирму и заключайте договор, чтобы Вам помогал опытный риэлтер. Если он профессионально работает с ипотечными кредитами, то поможет и банк найти наиболее подходящий для вас, и подскажет Вам, как себя вести, чтобы вероятность получения кредита была максимальной. Конечно, его работа стоит денег, но в случае с ипотекой на этом лучше не экономить.
Следующий этап — вашу кандидатуру рассматривает банк. Рассмотрение заявки потенциального заемщика занимает от трех-пяти дней до полутора месяцев, в зависимости от банка и источника ваших доходов. Приготовьтесь к тому, что прежде чем дать денег, Вам много раз зададут вопрос: «А сколько вы зарабатываете?» Эта информация очень важна для банка. Чем больше зарплата, тем больше заемщик может потратить на погашение кредита. И наоборот. Так, если ежемесячная зарплата заемщика более 2 тыс. долларов, то половина заработка может пойти на обеспечение кредита. Если же зарплата менее 700 «зеленых», то, по мнению специалистов банка, более трети этой суммы в месяц на возврат кредита (с процентами) вы потратить не сможете.
Большинство банков выдают кредит в размере 70% от стоимости квартиры. В принципе, эта сумма может быть и больше, но зависит это не только от конкретного банка, а от того, какую должность вы занимаете, насколько известна та фирма, где вы работаете, кто готов за Вас (при необходимости) поручиться. При этом банки учитывают также дополнительные доходы (от сдачи в аренду жилья, офисов, страховые выплаты и т.д.). Существует одно «но» — безработным кредит не дают, каковы бы ни были размеры дополнительных доходов. Хотя какие уж это «дополнительные» заработки, если нет основного? То есть где-то работать нужно. Правда, это не значит, что сегодня можно устроиться на работу, а завтра отправляться за кредитом. Банк рассматривает лишь тех, кто проработал на одном месте не менее 6 месяцев.
Дольше вам предстоит проверить «родословную» квартиры, которую вы собрались покупать, и собрать все правоустанавливающие документы на нее. Будьте осторожны: поводом для отказа в выдаче кредита может стать: незарегистрированная перепланировка (пусть продавец либо зарегистрирует ее, либо сделает все, как было), подозрительная «биография» квартиры (узнайте, кто, когда жил в квартире и куда выбыл, и т.д.). Не хотят банки связываться и с теми квартирами, продавцы которых согласны на выезд только после приобретения альтернативной жилплощади.
Очень важная процедура — оценка. Банку необходимо знать точную стоимость кредитуемого объекта недвижимости для определения размера ссуды. Поэтому он приглашает профессионального оценщика, услуги которого, кстати, придется оплатить Вам. Однако выдается кредит, исходя из сертификата об оценке, а не из того, какую цену называет продавец. При ипотечных операциях применяется так называемый сравнительный метод оценки, то есть стоимость определяется исходя из того, за какие деньги в последнее время были проданы аналогичные квартиры в этом районе. Причем, как правило, квартира оценивается на несколько тысяч «баксов» дешевле, чем предлагает продавец. По словам Сергея Волкова, делается это из-за консервативного подхода банка к соотношению размера кредита и стоимости залога. То есть банк «подстраховывается», ведь кредит выдается на 10 лет и предположить, как изменятся цены на недвижимость за это время довольно сложно.
Чтобы банк утвердил выбранную заемщиком квартиру, служба безопасности банка вместе с юридическим отделом изучает «объект» и пакет документов на него. Но и тут есть подвох. Продавцы предоставят вам все интересующие документы только в том случае, если будут воспринимать в качестве покупателя, а для этого вы должны внести задаток за квартиру. Эта сумма может быть как «чисто символической» — 100-200 долларов, так и равняться 10% стоимости жилья. Так вот, если все документы в порядке, а эта квартира по каким-либо причинам не устроила ваш банк, вы потеряете деньги, внесенные в качестве задатка.
Завершающий этап — подписание кредитного договора. По этому договору банк предоставляет вам оговоренную сумму. Деньги могут передаваться продавцу по-разному: через депозитную ячейку либо сразу перечисляются на счет продавца. После регистрации недвижимости в БТИ Вам предстоит направиться к нотариусу, чтоб удостоверить договор залога, и застраховать приобретенную недвижимость, а также свою жизнь. Естественно, расплачиваться со страховой организацией тоже придется вам.
«СЕРЫЕ» ДОХОДЫ — В СВЕТЛЫЕ КВАРТИРЫ
Проще всего получить кредит людям, имеющим высокие задекларированные доходы. Но, чего греха таить, половина высокооплачиваемых киевлян львиную долю своей зарплаты получает «в конверте», а в налоговых декларациях указывают суммы в 200-300 грн. Если еще год назад банки не принимали в расчет так называемые «серые» доходы, то сегодня ситуация изменилась. Некоторые банки принимают в расчет не задекларированные доходы, а место работы клиента и его должность. Правда, человек с низкой «официальной» зарплатой должен быть готов к тому, что проверять его будут очень тщательно, оценивая место жительства, марку автомобиля и т.д. По словам Сергея Волкова, банковские специалисты оценивают платежеспособность клиента, исходя из наличия депозитных счетов, страховых обязательств и, конечно, на основе анализа его кредитной истории, то есть информации о том, как клиент на протяжении своей жизни рассчитывался по своим обязательствам, страховкам, оплачивал счета провайдеров и т.д. Так что, имея неоплаченные телефонные счета, за кредитом в банк лучше не обращаться. Шутка….
Многие специалисты считают, что ипотека в нашей стране развивается так медленно именно из-за того, что потенциальные заемщики попросту боятся «светить» свои доходы. Во всяком случае, до США, где 80% жилья приобретается за ипотечные кредиты нам еще очень далеко. Впрочем, как и до России, где ипотека уже перестала быть экзотикой.
- 687 просмотров
