Чи впливає архітектурна концепція на продажi?

Існує думка, що архітектор – це митець, далекий від фінансового аналізу. Але в сучасних умовах це зовсім не так. Сьогодні архітектор – це фахівець, який повинен мати цілісне бачення проекту, над яким працює. Він – художник, творець, але в той же час педантичний аналітик, маркетолог та фінансист. Його вирізняє вміння працювати комплексно, постійно пам’ятаючи про бізнес-модель проекту і його майбутню репутацію.

 Девелопери у містах-мільйонниках розуміють, що чітко спланована і реалізована архітектурна концепція – це первинний фактор диференціації в умовах сучасного перенасиченого ринку, незалежно від сегменту і цінової категорії: чи це «преміум», чи «економ».

Додаткові кошти, які витрачає девелопер на архітектурну складову новобудови, невеликі – близько 5-10% від собівартості. Таких показників вдається досягти завдяки архітектурним і містобудівним прийомам, що дають змогу використовувати простір продуманіше і функціональніше.

Несинхронізованiсть дій зі створення архітектурної концепції з бізнес-плануванням додає ризиків – як з точки зору капіталовкладень, так і в реалізації проекту загалом. Відсутність чітко сформульованого бачення майбутньої будівлі всіма учасниками проекту породжує невизначеність і розпливчастість технічних завдань. Що, в свою чергу, призводить до дорогих переробок або й зовсім провалу всієї моделі вибудуваного бізнесу.

Хочеться виділити низку факторів архітектурної концепції, що впливають на продажi:

Розглянемо детально кожен із наведених факторів, щоб зрозуміти, на що конкретно і яким чином він впливає.

Розуміння сегменту

У нерухомості, як і в будь-якому іншому бізнесі, дуже важливо працювати синхронно з маркетинг-відділом, який має, враховуючи бізнес-концепцію, допомогти архітектору, надавши гіпотези щодо сегментації цільової аудиторії. Зважаючи на це формується і подальша архітектурна концепція, щоб будівля не лише відповідала певному рівню, але й надавала можливості задовольнити всі потреби мешканців, була комфортною.

Від чіткого розуміння сегменту, для якого розробляється архітектурна концепція, залежить подальше фінансування об'єкту та інвестиції у проект. Наприклад, витрати на проектування і будівництво (включаючи оздоблення фасадів, будівельні матеріали, наявність паркінгів, терас тощо) житлового комплексу преміум-класу суттєво вищі, ніж для сегменту економ-житла.

Вартість квадратного метру

Зважаючи на бізнес-модель, нішеві споруди (наприклад, клубні будинки), які передбачають довгострокову перспективу реалізації, відрізняються від концепції бюджетних масових забудов соціального житла, розрахованих на швидкий продаж.

Описаний вище фактор впливає на вартість квадратного метру, а останній визначає хід продажів. І саме завданням архітектора на цьому етапі є виділення пріоритетів у конструктивній системі, покрівлі, фасадах і оздоблювальних матеріалах, які відповідатимуть вказаним цифрам. Наприклад, житло економ сегменту з масовою забудовою і, відповідно, низькою вартістю квадратного метру та високою швидкістю продажів, раціональніше реалізовувати за типом панельного, а не монолітного будівництва. Це один із факторів, що впливають на вартість будівництва.

Оптимальне співвідношення продажної площі до загальної

Продумані планувальні рішення, зокрема, грамотно спроектовані зони загального користування, позначаються на співвідношенні площі, яка продається до загальної площі будівлі.

Як співвідношення житлової площі квартири до загальної, так і співвідношення площі, що продається (житлових чи орендованих під діяльність приміщень) до загальної впливають і на рівень інвестицій в той чи інший проект, і на комфортабельність житла чи використання простору. Набагато більшу важливість цей фактор має для площ торгово-промислової діяльності та надання послуг у ТРК і ТЦ. Адже раціонально спроектований простір, з наявністю місць відпочинку й проведення дозвілля, дозволить аудиторії проводити більше свого часу на його території.

Розташування і зовнішній вигляд об'єкта

Та яким би вдалим не було планування і зовнішній вигляд об'єкта, місце розташування комплексу на території з поганою транспортною комунікацією і нерозвиненою інфраструктурою накладає певні зобов'язання щодо забезпечення доступу до об'єкта, що також закладається у вартість квадратного метру і впливає на бізнес-модель об'єкта. З іншого боку, розташування сучасного житлового комплексу в районі з розвиненою інфраструктурою та якісним фасадом, що запам'ятовується – однозначно стане плюсом у його подальшiй реалізації.

Енергоефективність та екологічність

Україну складно назвати передовою країною в розвитку енергоефективних технологій, але приклади успішної реалізації таких будівельних об'єктів є й у нас.

Останнім часом тенденція до осмисленого проектування та будівництва повсюдно посилюється, будівельники всерйоз захоплюються ідеями енергоефективності, що не тільки приносить гроші, але й дає змогу більш ефективно презентувати об'єкт потенційному покупцю.

Якість будівництва об'єкту і вибір генпідрядника

З кожним роком український споживач стає дедалі вимогливішим, тож важливим фактором успішності бізнес-моделі є сама якість будівництва. Не варто забувати, що якість коштує грошей – і це проявляється, у тому числі, під час вибору правильного генпідрядника при будівництві.

Ім'я архітектора

Інвестори завжди звертають увагу на ім'я архітектора, адже набагато спокійніше купувати нерухомість, спроектовану іменитим архітектурним бюро, щоб уникнути подальших можливих переплат через відсутність належного досвіду в архітектора.

До того ж, якщо ім'я відоме, то воно стає своєрідним лейблом будинку. Однак у масовому сегменті забудовники, як правило, не мають можливості залучати іменитих архітекторів, адже це вимагає значних вкладень. У такому разі найчастіше архітектори й проектувальники беруть вже існуючий типовий проект і одягають його в яскравий «одяг», доповнюючи «фішками», що запам'ятовуються.

Благоустрій прилеглих територій

Місія архітектора полягає не лише в проектуванні самої споруди, а й у створенні архітектурної концепції комфортного середовища проживання: благоустрою прилеглих територій, ергономічності розташованих інфраструктур, якісного оздоблення місць загального користування, зон відпочинку. Це створює додаткову вартість і цінність в очах інвесторів, а також позитивно позначається на бізнес-моделі.

Ріст конкуренції на ринку стимулює забудовників приділяти підвищену увагу комплексності розробки архітектурної концепції проекту, аналізу й відповідності його архітектурної складової загальній бізнес-моделі проекту. Потрібно враховувати і вдало поєднувати всі фактори, які впливають на інвестиційну привабливість об'єкта, його позиціонування на ринку і репутацію.

Безпека

Архітектура будівлі має забезпечувати різні рівні захисту об'єкта. Особливу увагу необхідно приділяти системі контролю доступу на територію (шлагбауми, охорона на території, домофони), місцям, де є можливість гуляти з дітьми та їздити на велосипедах.

При цьому планувальні рішення з безпеки не повинні створювати відчуття «замкнутості», «закритості». Тренди у загальносвітовій практиці демонструють максимальну відкритість територій при створенні повної безпеки простору.

Це надає об’єкту більшу інвестиційну привабливість, а також позначається на прийнятті рішень щодо придбання житла представниками будь-якої категорії громадян.