Целевые облигации в Крыму, Ялта.

На текущий момент рейтинговое агентство "Кредит-Рейтинг" проводит мониторинг десяти эмиссий ценных бумаг, выпущенных для привлечения средств под строительство объектов жилой недвижимости в городе Ялта. Сразу хочу отметить, что Ялта – один из наиболее привлекательных крымских городов, в которых осуществляется строительство жилья, гостиничных, курортных центров, торговых и офисных объектов. При этом, в отличии от большинства других городов полуострова, здесь существует ограничение на строительные работы в период курортного сезона, что накладывает свой отпечаток на своевременность сдачи целого ряда зданий в эксплуатацию. Понятно, что в сторону удлинения сроков.

Поскольку Ялта очень интересна, как место вложения средств, на пике строительной активности (2006-2008 гг.), здесь были готовы строить все, кто мог рассчитывать на отведение земельного участка под строительство. И даже те, кто такое решение не успели получить, но надеялись договориться позже. Строили, понятно, не за свои деньги (как правило), а за средства инвесторов. А привлекали эти средства, в том числе, за счет выпуска целевых облигаций.

Учитывая, что большинство из компаний, которые эти облигации выпускали, не имели опыта работы не то что с ценными бумагами, но и непосредственно строительства, степень надежности таких эмитентов нами изначально оценивалась как весьма низкая. Дальнейшее развитие событий только подтвердило наши оценки.

Действительно, чтобы завершить объект своевременно и рассчитаться с держателями ценных бумаг квадратными метрами, нужно быть и строителем и ценнобумажником одновременно. Не буду сейчас утомлять читателей информацией о том, кто и как погашал целевые облигации в Ялте в 2006-2009 гг., расскажу вкратце о текущей ситуации.

Из десяти эмиссий, которые мы анализируем, пять должны быть погашены в 2010 г. Общая сумма этих эмиссий – около 170 млн. грн. Из этих пяти серий по двум уже наступил срок погашения. Речь идет об облигациях ТОВ "Руна" выпущенных для строительства жилищного комплекса "Адмиралтейский" по ул. Руданского, 8Б. Срок погашения наступил в марте месяце текущего года. К этому времени объект еще не был завершен. Компания произвела обмен облигаций на договора имущественных прав, что позволило ей, с одной стороны закрыть вопросы с инвесторами, а с другой – отчитаться перед Государственной комиссией по ценным бумагам о погашении облигаций.

Фактически, на наш взгляд, произошло невыполнение обязательств (инвесторы не получили в срок обещанные квадратные метры), юридически – компания все обязательства выполнила. Стоит отметить, что данная ситуация оценена как технический дефолт (невыполнение обязательств в срок при достижении соглашения с инвесторами). Поскольку ТОВ "Руна" работы на объекте продолжает, можно рассчитывать, что в течении этого года произойдет обмен имущественных прав на квадратные метры, и жилье таки обретет своих владельцев. Хочется сказать, что нами изначально был присвоен спекулятивный рейтинг этим облигациям – "В". Облигации с таким рейтингом характеризуются низкой кредитоспособностью, сравнительно с другими украинскими заемщиками или их долговыми инструментами. Для целевых облигаций с таким рейтингом, отклонение сроков погашения от фактически задекларированных, может составлять до 1 года. Исходя из текущих результатов, мы видим, что наша оценка подтвердилась.

Невысокой есть и рейтинговая оценка трех других эмиссий целевых облигаций, которые должны быть погашены в этом году: ТОВ "АТ Реалти" – "В" (текущая степень строительной готовности – 85%), ТОВ "Крыммедсревис" – "ССС" (степень строительных работ – 10%, приостановлены), ТОВ "ЮБК" - "ССС" (степень строительных работ – 45%, приостановлены). На наш взгляд, вероятность нарушения эмитентов взятых на себя обязательств достаточно высока, особенно по двум последним объектам.

Что касается еще пяти эмиссий, то их погашение должно состояться в 2013-2018 гг., что несколько увеличивает шансы инвесторов в случае оживления строительного рынка. Но, в целом, как показал текущий кризис, стройки жилья исключительно за счет заемных средств (кредиты банков и инвестиции населения) являются достаточно рисковыми и могут привести к дефолту строительных компаний либо нарушению сроков ввода объектов в эксплуатацию.