Торговая недвижимость: «локомотив» рынка начал притормаживать

Прошлый год для рынка торговой недвижимости был не самым успешным. Особенно ели учесть бурный рост этого сегмента в предыдущие годы и радужные планы девелоперов. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, что влияло на ситуацию на рынке, какие наблюдались тенденции и что ждет торговый сегмент в текущем году.

Инвестиционная привлекательность рынка

Рынок торговой недвижимости одним из первых остро отреагировал на отсутствие политической и социально-экономической стабильности в стране.

«В 2014 году ввиду снижения потребительской активности и товарооборотов арендаторов, происходил пересмотр планов ритейлеров по развитию и оптимизации затрат, перенос сроков ввода в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, а также наблюдалось снижение спроса и значительный рост вакантности в помещениях на стрит ритейле, особенно на главной улице Киева – ул. Крещатик», – говорят аналитики Colliers International.

При этом, несмотря на тяжелую макроэкономическую и политическую ситуацию, зарубежные торговые операторы продолжают рассматривать украинский рынок для развития.

«В первую очередь это турецкие, а также некоторые европейские ритейлеры. Выход новых торговых операторов в основном зависит от политико-экономической ситуации в стране, а также в немалой степени от того, какие новые объекты будут действительно открыты в 2015 году», – комментирует Анна Чуботина, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине.

За прошедший год в стране начали работу лишь 16 новых операторов, что на 20% ниже показателя 2013 года. При этом более половины вышли на рынок в самом начале года, еще в 1-м квартале.

«Активность локальных компаний, наоборот, достаточно высока, в особенности в сегменте общественного питания. В 2014 году в Киеве открылось около 70 новых ресторанов и баров, и менее 3% из них – это представители международных сетей», – говорит Чуботина.

Вакантность торговых центров

Показатель вакантности в торговых и торгово-развлекательных центрах Киева впервые за 12 лет превысил пятипроцентный уровень. По данным Colliers International вакантность киевских ТЦ и ТРЦ возросла с 3,9% по состоянию на конец 2013 года до 7,4% на конец первого полугодия и до 7,8% на конец 2014 года. И это при том, что много проектов, заявленных на 2014 год, пока не вышли на рынок (более детально об этом ниже).

Аналитики компании UTG, сообщили, что вакантность некоторых новых торговых центров достигла 50%. Свободные площади появились даже в наиболее успешных торговых объектах, где заполняемость практически всегда равна 100% – ТРЦ Dream Town, SkyMall, Ocean Plaza.

Арендные ставки

По данным компании UTG, в долларовом эквиваленте арендные ставки на торговые помещения снизились на 10-50%.

Таким образом, ставки для магазинов площадью 100-200 кв. м составили 25-80 долл./кв. м/мес. в зависимости от расположения ТЦ, его посещаемости, популярности и т.д. Среднерыночное значение составило 49,7 долл./кв. м/мес.

В связи с валютными колебаниями сформировалась практика индивидуальных договоренностей между арендаторами и арендодателями при пересмотре коммерческих условий действующих договоров аренды.

«Среди наиболее распространенных форм индивидуальных договоренностей можно выделить фиксацию арендной ставки в гривне по курсу ниже НБУ, предоставление скидки для ставки в долларах, а также переход на минимальную фиксированную арендную ставку с доплатой процентов от товарооборота. Арендодатели и арендаторы обычно оговаривали срок действия пересмотренных условий, по истечении которого достигнутые параметры пролонгировались далее», – говорят эксперты JLL.

Что касается схемы выплаты процента от товарооборота, по данным UTG якорным арендаторам приходилось и приходится платить 2-5% от дохода, а операторам торговой галереи –7-15%.

Посещаемость была разной

Посещаемость различных форматов столичных торговых центров была разной.

«В региональных торговых центрах посещаемость составила 654 чел. на 1 тыс. кв. м и выросла на 19% относительно прошлого года. В окружных – 937 чел. на 1 тыс. кв. м, что на 16,8% меньше прошлогоднего показателя», – говорят в компании UTG.

Наиболее высокая посещаемость на уровне 30-40 тыс. человек в будние дни и до 60 тыс. чел. в выходные отмечалась в ТРЦ Dream Town, SkyMall, Ocean Plaza, «Караван».

Что построили

В 2014 году были введены в эксплуатацию ТРЦ «Атмосфера» (арендуемая площадь 30 тыс. кв. м.), ТРЦ «Проспект» (41 тыс. 400 кв. м.), а также 3 небольших ТЦ: Doma Center (8 тыс. кв. м.), «Апрель» (5 тыс. 800 кв. м.), Appetite (3 тыс. 400 кв. м).

Таким образом, объем нового предложения за год составил 88 тыс. 600 кв. м, в то время как в конце 2013 года новое предложение на 2014 год заявлялось на уровне 205 тыс. 500 кв. м. Изначально заявленные на 2014 год такие суперрегиональные проекты, как ТРЦ «Республика», ТРЦ «Лавина Молл», ТРЦ BlockBuster Mall, были перенесены на 2015 год.

На сегодняшний день по данным компании UTG на рынке столицы насыщенность торговыми площадями составляет 385,5 кв. м на 1 тыс. человек.

Прогнозы на текущий год

По прогнозам экспертов, объекты, которые сейчас находятся на стадии строительства и планируют открываться в 2015-2016 годах, столкнутся со сложностями в заполнении арендаторами.

«В текущей политико-экономической ситуации значительная часть торговых операторов, формирующих ядро ТЦ, не готовы инвестировать в открытие новых магазинов. Некоторые потенциальные арендаторы уже уведомили девелоперов о приостановлении развития на ближайшее время. Как следствие, даже знаковые объекты, запланированные к открытию в 2015 году, будут вынуждены фазировать ввод торговых площадей даже там, где это раньше не было предусмотрено первоначальной концепцией, а также предоставлять льготные условия якорным и ключевым сетевым операторам», – говорит Анна Чуботина.

По данным компании DTZ, в 2015 году новое предложение торговой недвижимости в Киеве потенциально составит 505 тыс. 400 кв. м и увеличит текущий объем рынка на 33%. Среди основных объектов, заявленных к открытию в городе в течение года, ТРЦ «Республика», «Блокбастер Молл», Lavina Mall и Retroville.

При этом существует высокая вероятность, что дата ввода в эксплуатацию некоторых ТРЦ будет перенесена на более поздние сроки.

По прогнозам специалистов JLL, почти половина проектов будет перенесена на 2016 год, а реальный показатель этого года окажется примерно вдвое ниже и не превысит 250 тыс. кв. м. Но даже в этом случае объем ввода торговых центров станет рекордным для рынка Киева и, по мнению экспертов, существенно увеличит вакантность на рынке и даст возможность арендаторам еще активнее диктовать свои условия операторам.